汉峪片区——楼市微凉下的“坚强派”！

巴菲特说：找到低估值股票，并且长期持有它。

说起来简单，做起来谈何容易。

时代变了，都学精了。

再也不是大包大干的粗放年代，这年头都在讲究精细化，房地产也一样。

2003年，济南确定了济南城市发展空间战略为“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针。汉峪片区位于高新区中心区南部，奥体文博片区以东，是济南东部新区的商务科研中枢、生态绿谷。随着济南中心的东移，汉峪片区的区位优势越来越明显，与奥体中心、政务核心、CBD之间的距离适中，北有汉峪金谷、高新核心区，东有融创文旅城，同样可以享受济南核心配套，离尘不离世，是一个比较纯粹的改善型居住区。

这个区域未来可以说是入则繁华退则静谧的理想住宅区，而且整体属于三面环山，资源具有不可再生性。当前阶段唯一的痛点就是交通还不够成熟。说到不可再生的自然环境，汉峪片区的优越生态也使得近几年众多房企集中开发入驻该片区，片区价值水涨船高。

汉峪片区中大汉峪的学校“豪华”配置也因此在片区内脱颖而出。片区配套瀚玉城小学建设项目位于济南市高新区大汉峪以南、舜华南路以西、大汉峪中路以东。总建筑面积约2.85万平方米，建成后满足42班小学标准班，可容纳在校生1890人，学校由山东大学附属学校托管，引入山大基础教育集团进行学校管理与运营，打造为6年全日制小学.汉峪片区一共规划了8所中小学。包括学校，人才公寓，教师宿舍、图书馆、艺术馆及城市展厅、区级文化设施、社区体育设施等也一应俱全。

汉峪，这座从一片滩涂一张蓝图发展起来的片区，是山东济南少有的“样板间”，是属于未来的创新之城、智慧之城、生态之城、活力之城。这里的人群效应，即将成熟的各种配套，越来越多的人打算在汉峪片区置业。汉峪片区将来会是宜居、宜保值、有一定升值潜力的片区。

在汉峪片区如何选房买房?这里小编选了几个比较有代表性的楼盘来盘点一下。

金科东方博翠位于华奥路以南、旅游路以北、凤新路以西、凤天路以东，并不在售楼处的位置，而是在售楼处西北方向。

2017年8月，金科以28亿总价拍得汉峪A-04，A-09，A-06，A08四宗地块，其中的A-04地块也就是目前东方博翠在售房源地块，楼面价为14426元/㎡，另外捆配建12000平安置房、储备房。

东方博翠目前在售项目为A-04地块，10栋18F小高，两梯两户，2栋高层，容积率为2.4，从数字上来看并不算高，但从规划鸟瞰图上看，楼栋却非常密集，应该是与楼层高度有关，虽然总容积率不变，但观感和小区体验上会变得差一些。即使只有2.4的容积率，小区内还是有不少的居住公寓，选购的时候一定要注意。周边成熟度比较高，交通方便，不过有两栋楼是临街的，会受到车流噪音的影响。

东方博翠是金科在济南的第一个博翠系产品，属于高端项目，装修标准不低，但实际的效果还是要等交付之后才能评判。东方博翠目前销售均价大概在22500元/㎡左右，还是略贵一些，毕竟当初实际拿地成本比较高。项目东西两侧都是回迁安置房，这对东方博翠的高端定位带来了一丝丝不利。

中铁逸都阅山坐标旅游路汉峪中路，是中铁逸都国际的第三期，中铁逸都国际算是汉峪片区的一个老盘了，已经有近七年的历程。

阅山这个项目从楼盘区位、房源户型、价格、综合配套、绿化率等各项品质打造来看，都是非常不错的。阅山的项目绿化率达到40%，这在济南的各楼盘中还是不多见的，济南在售楼盘绿化率一般在30%——50%之间。

中铁逸都阅山靠近旅游路，自然环境很好，莲花山、围子山、白云山三山环抱。小学配套为大地瑞丁双语幼儿园、金谷德艺小学，和有多年教学经验的高新二实验学校。

中铁逸都阅山目前在售高层、小高层住宅，高层30层，小高层14/17/18层，在售房源面积覆盖112——166㎡多个户型，包括三室、四室，从户型设计上来看格局方正、南北通透，宽阔的南北双阳台设计是一个小亮点，1.8米的阳台进深远高于济南市场普遍的1.5米，近期20000元的均价也有不小的优势。

华皓英伦联邦位于舜华南路与旅游路交汇处，就像项目名字，英伦风的建筑风格很独特，大厅装修精美、华丽，在整个济南楼市都可以说是独树一帜。虽然3.0的容积率也不低，但小区内绿化很好，同时可以想象到会有很多居住公寓，这些房子的采光肯定会受到影响，而且英伦联邦部分房子的外立面腰线造型比较凸出，也会影响采光，所以如果购买建议选择高楼层。

英伦联邦后期为万科物业，配套学校为山大教育集团托管的瀚阳小学，这都是比较大的优势，加上大厅及公共空间的设计装修很好，整体来说是一个各方面都很不错的项目。

华皓英伦联邦目前在售的包括一栋18层小高和一栋26层高层，户型覆盖92㎡——147㎡，均价分别在21000元和19000元左右。

凤凰国际位于汉峪片区中部，在汉峪中路以东，旅游北路以北，规划中的花椒山西路以西。整个楼盘被一条规划路分为南北两部分，北区已经交付，目前在售的为南区部分尾盘。凤凰国际这个名字很容易让人联想到碧桂园，其实这个楼盘的开发商是济南东安置业，东安置业是东拓置业的子公司，而东拓置业是济南市高新区开发房地产的平台公司。

凤凰国际在售产品为88㎡——100㎡的两居室，但现在市场上比较受欢迎的是小三室，这种两居室的户型在前几年有些市场，放到今天来说没有什么优势了。3.0的容积率，实在是有些高了，随之而来的就是均价不到20000元的价格优势，近期更是针对一些大型企业推出了16000元的团购价，吸引力的确很大，但要知道的是，这个价格是绑定车位的。凤凰国际的小区品质和物业管理比较一般，户型也没什么优势，而且在去年不少媒体报道过这里的群租乱象。价格虽低，性价比却不见得高。

泰禾济南院子位于旅游路和凤凰路路口以南，汉峪片区最高档。泰禾集团今年的处境非常艰难，现金流告急，不断质押股本发行高息债务，还多次被深交所问话。在济南院子项目上，泰禾所持股份已经很少。

济南院子是泰禾进驻山东的第一个院子系产品，洋房均价29000元/㎡，别墅2500-5000万元/套，价格与定位都很高端。

泰禾济南院子最被人诟病的即是验资看房的做派，验资标准为洋房300万，别墅1000万，这个项目只适合高净值人群考虑，不过要有泰禾倒下或撤资的心理预期。

保利·和光山语是和光系首入济南，位于旅游路与凤凰南路交汇处南，规划建设8栋洋房及小高层产品。该项目是其“和光系”产品，整体项目体量较小，自身配套严重匮乏，完全依靠外部配套，后期维护未可知。

预计12月加推140㎡房源，8层洋房，一梯一户，均价大约25000元，单价已经赶超CBD，且小区临近山体，环境一般，敏感因素较多;6#、7#、8#楼临凤凰路，噪音污染较明显。6#楼整栋为政府储备性安置房，整体项目客群层次不一。195四房户型从户型图看，书房与客厅中间墙体为承重墙，无法打通，喜欢超宽客厅朋友会有影响。整体项目性价比不高，且面积过大不适合投资。

中垠龙湖·舜山府有中垠拿地，龙湖操盘，位于高新旅游路与凤凰路路口以南，地理位置优越。分为A-11和A-12两个地块。A-11地块容积率1.3，A-12地块容积率1.6，都属于低密度产品，地块本身也没什么缺点。舜山府附近的自然环境是真的很好，三山环抱，娴静宜人。项目没有配套的幼儿园，但南侧为济南国际学校托马斯实验学校，优势比较大。

舜山府目前在售户型建面包括138㎡、172㎡、210㎡、240㎡，产品亮点还是有不少的，大平层、五面宽、270°拐角落地窗、底商不多，属于高端改善产品，去现场看一下才能真正感受到。目前均价大概27000元/㎡，很适合喜欢山水静谧的高山群体。

高新绿城玉蘭花园项目位于旅游路与舜华南路交汇处往南200米处，是由高新控股集团与绿城集团合作开发，项目共分为四期，目前一期和二期已经交付，在售房源为三期。三期为B9地块，容积率2.3，包含10栋17层小高层、1栋20层高层，均为两梯两户，户型面积为95平——190平，毛坯房，均价为小高层23000元/㎡，洋房27000元/㎡。

从一期、二期的交付情况来看，品质不错，绿城的物业管理、绿化也都很好。从三期的项目规划来看，在项目中央区域，建设有露天泳池，是一个挺独特的亮点。

高新绿城玉蘭花园整体来说很不错，毕竟价格也在这摆着，对于高端改善群体来说有很大的吸引力。

汉峪片区在济南是一个非常优越的区域，现在还是有不少项目在售的，但明天的汉峪，可能就会无房可选，只能在二手房市场碰运气，因为，汉峪片区在经历了17年的土拍后，已经基本无地可供。所以，有置业需求的各位，看准了就下手吧!