地处首善之区历下，却被“遗忘“的长岭山

如今的济南楼市，最火热的无疑是济南东部，一是因为济南一路东拓发展迅速，另一个原因是济南东部产品供应量极大，东部的CBD、新东站、华山、唐冶，甚至是孙村片区，对每一个稍微关注济南房地产市场的人来说，都是耳熟能详。但另一个地处济南东部优越位置的片区——长岭山片区，却很少被提及。

长岭山片区西起凤凰路，东至凤歧路，北起胶济铁路，南至莲花山，位于历下区的最东边，紧邻高新核心区、汉峪金谷，地理位置相当优越。经十路、世纪大道、工业南路等东西方向主干道从片区内穿过，南北方向也有凤凰路、凤山路经过。根据济南地铁二期规划，未来4号线贯穿经十路，公共交通也非常方便。

在济南的城市规划中，唐冶是未来的行政中心，新东站为未来的综合交通枢纽，CBD更是济南的中央商务区……而长岭山片区只是一个以居住功能为主的生态城市综合片区，和其他几个片区的大动作比起来，话题性要差了很多。

长岭山片区目前各种配套设施还很不完善，基本上整个片区都在施工、修路，还看不到一个能让人眼前一亮的雏形。而且片区内项目价格分化也比较严重，单价从16000到23000元/㎡，整体来说价格并不低，在今天并不火热的济南楼市，这也成了片区整体低迷的原因之一。

长岭山片区最被人诟病的无疑是炼油厂，炼油厂搬迁的话题也曾一度成为热门话题，济南市政府也一直在与中石化进行沟通引导，但从搬迁成本和盈利能力来看，短时间内炼油厂迁走的可能性很小。不过长岭山片区目前开发的住宅项目都在世纪大道以南的区域，实际受到的影响并不大。片区北部的区域，主导产业依然是工业，受炼油厂的负面影响，很难拥有良好的居住氛围，前景比较差。

但我们还是要以理性的眼光来看待一个片区。长岭山片区地理位置非常优越，交通便利，历下区的教育资源、优惠政策也非常值得期待，随着片区的医疗、商业、教育、休闲配套的逐渐完善与成熟，这里将会是一个宜居性很高的片区，适合安安稳稳地生活。

接下来我们要聊的几个项目，位置比较集中，看房也会更方便一些。

奥体金茂府位于凤凰路与舜风路交叉口，由“央企之子”中国金茂开发，总占地面积约7.3万㎡，容积率2.4，产品涵盖140——220㎡小高层、中高层，是金茂旗下“府系”高端产品，带装修。目前在售三室、四室小高层，涵盖144平-230平户型，售价约2.6-3万元/平。

首先金茂府其实和奥体并没有什么关系，距离也不近，可能是为了给营销加点噱头吧，但其实金茂府本身的品质还是可以的，无论是工地施工，还是装修质量，金茂都比较值得信赖。较好的品质，也对应着片区最贵的价格。不过大家要知道的一点是，奥体金茂府虽然是“府系”，但实际上做了降配，可以说是”缩水版金茂府“。奥体金茂府自己没有学校，主要依赖于银丰，将来可以上银丰玖玺城与燕山教育集团签约合作的学校。

奥体金茂府的户型设计比较标准，没什么大的优点和缺点，建议在购房时主要考虑楼层、单元。

银丰玖玺城位于经十路与凤凰路交叉口东北侧，金茂府以南，总建筑面积180万㎡，容积率2.7，产品包括高层和小高层，主力户型为130㎡和160㎡，均为带装修交付，单价在23000元左右，目前在售建面95——180㎡三室及四室。

玖玺城的开发商银丰为济南本土开发商，从过往经历来看还是一家很良心的房企，曾经开发的银丰山庄、银丰花园等口碑都很不错，在品质和服务方面令人放心。2018年1月，银丰地产以83亿元的底价竟得9宗地块，约728亩，其中7宗居住地块中，银丰将A2地块转让给了金茂，也就是刚才讲的金茂府项目，其余6宗地块由银丰开发建设，即银丰玖玺城项目。

银丰玖玺城是历下区少有的大型住宅社区，从社区规划、住宅设计到项目质量，各个细节都非常考究，单单装修标准就超过1万元/㎡。而且玖玺城位置非常好，距离汉峪金谷、软件园、舜泰广场都很近，工作机会丰富。今年9月，银丰玖玺城又与燕山教育集团签约，合作办学，设置有小学和初中，计划2021年开学，填补了周边优质教育的缺失。同时银丰还将配建两所幼儿园、一所三级综合性医院。整体来说，玖玺城是一个非常令人期待的高品质项目，也难怪在最近较为平淡的市场中，它却仍然火爆。

铂悦凤犀台位于经十路与凤山路路口以北，是旭辉集团在长江以北新亮相的铂悦系带装修产品，建筑面积约11万㎡，容积率2.8，作为高端产品来说略高。产品包括高层和小高层，目前在售2#、5#楼，户型为156——225㎡的大平层，均价22000元/㎡起。

2017年7月，在长岭山土地司法拍卖中，旭辉竟得，楼面价高达15291元/㎡，这个地块也就是铂悦凤犀台所在地块。凤犀台的项目位通凤凰路。铂悦凤犀台的敏感点在于紧邻小区建有变电站，很多人会担心辐射或者噪音影响，其实只要是建设符合国家标准，是没什么影响的。

旭银金域蓝山位于凤山路东侧，兴港路北侧，与凤犀台一路之隔，总建面大约23万㎡，容积率2.8，产品为小高层和高层。目前在售113㎡、119㎡。137㎡户型，均价18500元左右。

金域蓝山是旭辉银盛泰在济南的第一个项目，16年就已经开盘了，去化很慢，从一期来看没有什么大问题，比较中规中矩，交付时有些问题开发商也比较积极地去沟通解决了，态度上来说比较令人欣慰和放心。金域蓝山和片区其他项目相比位置比较靠北，距离长岭山很近，山北边就是炼油厂，但因为有山体阻挡，影响不大。

目前最大的优势是准现房，户型和一期基本一致，整体来说比较合理的设计，教育方面属于刘智远小学。

璟园位于凤山路与兴港路路口以东，分为两个地块，东部地块为璟悦府，西部地块为璟仕府，面积比较小。

2017年8月，长岭山龙科机电地块由雅居乐拍得，溢价率超过100%，之后与路劲合作开发，项目名为璟园，容积率3.0，楼面价13448元/㎡。目前璟仕府与璟悦府均有房源在售，涵盖97——144㎡多个户型，目前均价在18000元左右。

路劲之前在济南的御景城、路劲东城等项目的口碑都还是不错的，所以有理由相信璟园的品质，只是雅居乐在济南的发展一直不顺利，现在更是逐渐淡出济南，不知道后期会不会受此影响产生各种问题。项目和炼油厂之间有长岭山阻隔，受到的影响较小。璟园除了品质，比较大的优势是有自己的配建学校，长岭山片区的小学目前来看还比较少，这是一个很吸引人的亮点。

要注意的是，璟仕府的两栋10层洋房，明显受到金域华府高层的影响，采光会受到不小的影响，从规划图上看，两栋洋房有50套采光不足的居住公寓。再加上项目整体楼间距比较小以及3.0的容积率，居住体验会很拥挤。璟园项目的拿地楼面价很高，所以在价格上不会有太大的优惠，在选购的时候一定要实地观察，综合考虑。

万科金域华府位于经十路与凤山路交叉口以北，建筑面积约42万㎡，共19栋17——34层的高层、小高层，容积率为3.0，目前在售高层84——99㎡和小高层127㎡户型，均价在21000元/㎡。

金域华府在片区南侧，距离经十路很近，但又没有贴近经十路，距离经十路大约还有400米的距离，不会受到经十路噪音的影响。同时这也是片区内距离炼油厂最远的项目之一，位置很好。

金域华府由万科开发，后期为万科物业，但教育是短板，没有配建的学校，属于刘智远小学。

长岭山片区的项目既有刚需产品，又有改善产品，合适人群很多，片区位置优越，内外部交通也都非常方便。片区内各个项目的产品总体来说品质都比较不错，户型方面也都没有太大的缺点，是一个非常适合居住的片区。