华山与中海——怎么就成了北境之王呢？

在济南东北部，黄河以南，小清河以北，有一座华山，又名华不(同夫)注山，意为此山如花跗注于水中，平地突起，景色壮美。郦道元在水经注中形容它“青崖翠发，望同点黛”，李白以诗“兹山何峻拔，绿翠如芙蓉”赞美它，赵孟頫的《鹊华秋色图》更是流传至今。古时的一处奇景，如今摇身一变，成了济南楼市中的一大主力——华山片区。

华山片区位于二环东路以东，济广高速以南，小清河西北方向，占地14.6平方公里，即21900亩。2015年开始，中海不断在华山片区拿地，“承包”下了整个片区的开发建设，总建筑面积1080万平方米，其中商业只有130万平方米，中海可售面积650万平方米，按每户100平方米、一家三口人来计算，华山片区未来常驻人口可达30万。华山片区不仅仅是一个片区，更是一座城。

14年11月份，中海华山珑城开盘，火爆的销售与寒冷的天气形成了鲜明的对比，“40亿”、“4500套”、”4秒一套“等各种关于华山珑城的消息刷爆了朋友圈。在周边项目普遍8000元/㎡的背景下，华山珑城以7000元甚至5000元的价格，以及千万级的体量碾压入场，一鸣惊人!到现在已经5年过去了，中海在华山片区还有大量的房源和土地储备，近期销量也一直稳居前列。不得不承认，中海华山，就是名副其实的北境之王!

从华山片区的规划来看，这里是一个非常适合居住的片区。依山傍水本就是济南的环境资源，更何况如此大面积的华山湿地公园;有地铁，距离老城区和高新核心区都不算远。华山片区内主要为居住用地，大概可以分为三个部分，东部、北部和西部，商业主要有两部分，一部分在二环东路东侧，另一部分在小清河北侧。虽然30万的居住人口听上去很拥挤，但中间的山湖，为这里的居民提供了充足的休闲空间和优质环境。

华山片区目前最大的问题还是交通，小编有位朋友住在华山珑城，每次从高新区去他那，都要绕来绕去走很久的路，他每天上班更是要1个左右的时间，这样的通勤成本确实太高了。现在看来只有奥体中路北延跨过小清河，这一问题才能得到解决，或者地铁顺利开通，但那要等更久了。另外华山片区的商业配套还不成熟，近期刚刚规划公示的环宇城算是填补了商业上的空白，但也要等到几年后才能享受到。

中海凯旋门位于华山片区东北角，荷花路以西，卧牛山路以东，华山立交附近，建筑面积约20万平方米，容积率2.7。凯旋门地理位置与其他项目相比要差一些，所以定位为刚需产品，但如果奥体中路或者奥体西路成功北延，凯旋门将会是距离最近的楼盘。随着张马片区的发展，两条路的北延是必然，但时间上可能要多等几年。从华山片区的规划图上可以看到，A33地块和A30地块为中小学用地，凯旋门距离这几个地块都非常近，包括18班幼儿园、48班小学和48班初中这也是凯旋门的优势之一。

凯旋门今年5月份首开，12500元的价格比之前宣传时的均价12000要贵，作为刚需盘来说并不是很便宜，但去化还不错。目前在售的为1#、2#、3#、11#，均为34层高层，两梯四户，户型涵盖建面95-125平的三至四房，户型设计上比较合理，均价在1.2万元/平。需要注意的是，这几栋楼的公摊都很大，1#、2#、3#楼的公摊高达26.8%，11#楼的公摊也在25.9%。

中海御景台位于华山片区东北部，凯旋门西侧，中间隔着御山首府。御景台目前道路交通状态比较差，确实是刚需选择，如果在老城区工作还可以，如果在高新区的话，通勤成本太高。

御景台项目内规划一所48班小学和一所18班幼儿园。

目前在售房源为33#、35#、36#11层小高，户型为125平三居室，全区带装修，均价大约15000元。三室两厅一厨两卫，两室朝阳，整体方正，南北通透，采光比较好，整体空间布局合理，能够保证动静分离和居室通风。

中海半山湾畔位于华山片区东北部，凯旋门以南，总建筑面积约30万平方米，容积率2.2，相对片区内其他项目来说比较低。

项目产品包括小高层和高层，目前在售产品为25#11层小高，一梯两户规划，户型为125平和140平，均为14000元，亮点是公摊只有16%。

半山湾畔对刚需来说并不是一个非常合适的选择，14000元的价格在济南或者华山片区可以买到更适合刚需的产品，半山湾畔的优质环境和低容积率更适合寻求改善的购房者。

中海云著位于华山片区西部，二环东路与小清河北路的交汇处，距离二环东路比较近，3.3的容积率非常高，一个高密度的居住社区。

近期二环东路高架桥匝道优化工程公示，将在华山片区增建上桥口，这对片区是一大利好，可以在一定程度上缓解华山片区的外部交通压力，对于二环东路附近的云著、珑岸、珑湾几个项目尤其重要。

紧接着，华山片区东E地块商业规划公示，该地块为环宇城综合规划，项目分为两期，一期为六层商业综合体及酒店，二期为高层商务办公楼。从规划来看，环宇城紧靠中海云著项目，填补了华山片区的商业空白，对中海云著更是一大利好，现在项目宣传上也开始加入了环宇城的相关内容。

中海云著也是一个体量很大的楼盘，总建筑面积约1020万平方米，共有14栋楼，其中12栋为住宅，34层高层，两梯四户，均为带装修，分为北区和南区。目前在售房源户型涵盖100-149平，带装修，均价14000元。中海在华山片区的几个项目，户型设计上都可圈可点，格局方正，动静分离，基本上没有特别差的户型，所以在选购时主要考虑总房款即可。

华山片区就像是孤悬海外的一座世外桃源，有着非常宜居的自然环境，更适合对居住环境要求高的人或者老城区的外溢需求，对刚需来说，价格虽然比较合适，但在交通问题妥善解决之前，通勤成本问题将是一个长期的痛点。