城市化中遗落的空白，“最后”的历下区

历下区作为济南经济排名第一的区域，寸土寸金，随着近些年济南的发展，这里的土地大部分都已经开发殆尽。但就在这片黄金之地，还有着一个有待开发的片区，就像一座孤岛亟待被世人发现，这就是盛福片区。

盛福片区规划范围北至胶济铁路，西临大辛河，东抵凤凰路，南至花园东路，大部分属于历下区，盛福片区奥体中路以下区域发展较早，目前已经比较成熟，而东部区域以回迁安置小区为主，盛福花园、邓家花园、姜家花园，还有最东边的徐家庄，没有商品房，加上缺乏商业，盛福片区东部区域近年来一直比较荒凉，向北一直联通张马片区，大片待开发土地。

其实盛福片区的优势非常大，首先地理位置很好，向南紧邻高新核心区和贤文片区，距离CBD片区、汉峪金谷都很近;片区大部分属于历下区，能够享受比较优越的政策;交通便利，凤凰路、奥体中路、奥体西路联通汉峪金谷、奥体、CBD区域，花园东路也已经从之前的坑洼不平变成了宽阔向东打通，虽然还没有正式通车，但车流已经不少了，黄台南路、杨柳路也陆续修建通车，片区内外交通四通八达;地铁的修建开通也给片区带来了加持，R3线从西部通过，即将正式运营，R2线贯穿东西;另外，位于祝甸的环联夜市，也是济南东部唯一的大型夜市了，很适合吃个宵夜。

盛福片区也存在着几个敏感点。一是胶济铁路以北的黄台电厂和丁家庄以北的东新热电厂，对片区西部区域的环境多少有点影响;二是片区东部未来几年会是一个集中开发的阶段，拆迁和建设的过程中，环境、交通都会产生一定的混乱;三是片区内商业匮乏，目前根本没有大型商场，写字楼群也只有力高国际，从规划来看，红色的商业地块也很少，可见的未来中，盛福片区的商业将只能依赖周边片区，这里将成为一块真正的居住区。

盛福片区如今在售的项目为数不多，我们可以逐个地详细聊一聊。

中垠御苑坐标花园东路以北，金达路以西，三庆汇德公馆北侧，项目共建1栋32层高层与4栋18层小高层5栋住宅，另外配建1栋商业1所6班幼儿园，属于高新第一实验。

中垠御苑容积率为3.0，这样的项目通常会有很多居住公寓，不过中垠御苑项目体量不大，总户数不多，所以居住公寓数量很少，舒适度还可以。楼盘品质、物业、配套都没有什么明显的优缺点，中规中矩的一个项目。

中垠是兖矿集团的全资子公司，根正苗红的国企，御苑项目地块拿地时间在2016年11月，当时激战226轮，溢价率高达265%，楼面价12403元/㎡，但现在却没有高价出售的资本。盛福片区大部分属于历下区，而中垠御苑则是其中的小部分，属于高新区，加上受制于旁边祥泰新河湾和三庆汇德公馆的二手次新房，所以价格实在没有办法定高，目前均价16000元，比片区内的其他项目要低不少。

目前在售2号楼，也就是唯一的一栋32层高层，100㎡和110㎡三室户型，设计上动静分离做得很好，但通透性上要差一些，不如即将待售的几个大户型。

万科翡翠公园位于花园东路与颖秀路路口西北角，会展片区正北侧，距离万达、银座都很近。项目共规划有12栋住宅，其中12#楼、13#楼为安置房，1#楼、3#楼为储备性安置房，其余8栋楼为正常销售的商品住宅。

2017年8月份，盛福片区A05地块竞拍，经过69轮竞价，最终万科拿地，成交价为26亿元加政府储备性安置房面积75187平，溢价率约为30%，楼面价约为1.7万元/㎡，这也就是现在的万科翡翠公园项目。

该楼盘的最大亮点是万科翡翠系产品，带装修交付，装修标准非常高;后期万科物业，最高档次物业服务之一;而且项目配建翡翠生活馆，有游泳池、健身房等配套可供业主使用;项目属于历下区，教育资源丰富，配建公立幼儿园，小区东北方向还有中小学规划。

翡翠公园开盘已经很久了，首开均价25000——26000元，现在均价在24000元左右，却还没有卖完，主要是由于康虹路楼盘扎堆，竞争格外激烈。翡翠公园的综合优势其实非常大，这个价格也是比较合理的。

项目目前在售10、11、16号楼，建面约123——177㎡，各个户型设计都比较合理，格局方正，南北通透，动静分离。

目前盛福片区在售的住宅项目只有以上两个，另外还有两个预计即将开盘的项目。

绿城蘭园位于中林路以北、开源路西侧，是东盛福片区内部的第一个项目。2018年6月，盛福片区地块A拍卖，由济南中央商务区投资建设有限公司，也就是历下控股的子公司以底价竞得。2019年初，该地块建设项目工程规划许可批前公示，由绿城管理负责该地块的代建，这就是绿城蘭园的来历。

目前蘭园周边都是尚未出让的地块，配套设施的成熟还需要多等待一些日子，而且未来几年肯定会受到大规模开发的噪音粉尘影响。

蘭园最大的亮点是容积率只有1.5，是盛福片区甚至整个历下区都为数不多的低密度地块，在绿城品质的加持下，居住体验会比较不错。项目共规划15栋楼，产品为8层、10层、13层洋房，已知户型有128㎡大三室、141㎡小四室、186㎡大四室。蘭园距离地铁2号线开源路站大约700米，属于地铁房。项目周边规划有教育用地，但还没有开放商承建，目前来看最近的学校是盛福实验小学。

蘭园上周六首开，12号楼，10层带装修洋房，均价在2.5万左右，从户型和价格定位来看，属于高端改善，现在看除了周边荒芜一些基本没什么其他缺陷。

阳光城檀悦坐标花园东路与奥体中路交叉口西北角，项目规划共7栋楼，分别为25层，23层，18层，17层的高层、小高板楼，其中1栋配建安置房为8号楼，总建筑面积约10万平方米。

项目地块来自2019年5月17日的土拍，住宅楼面价14401元/㎡，并且需要配建安置房10758平米，实际楼面价大约在1.7万元/㎡，拿地成本比较高，而且地块形状比较狭长，规划设计有一定难度。

高成本也决定了项目只能走高端路线，檀悦是阳光城产品体系内高端的TOP系檀悦大平层，带装修交付，产品品质还是很值得期待的。檀悦的其他优势在于距离R3地铁线花园东路站不到1公里，小区属于历下区，配建学校盛华学校。

目前项目已经开始对外营销，城市展厅已经开放，很快将会开盘，预计售价23000元/㎡起。

此刻，我们正在见证着盛福片区所发生的，和即将发生的翻天覆地的变化，这里将成为近几年历下区的土地供应区，尤其是奥体中路以东区域，正在迎来快速发展的时代，城市化的进程，必将填满这块空白。