四季度报复性供地实锤！从当下土拍情况看接下来济南楼市格局

今年的济南土地市场：上半年稀稀松松，下半年才渐有起色，直到第四季度，供地潮才出现了爆发。10月中旬至11月初，雪山、唐冶、盛福、南北康等片区皆有不少地块挂牌，整个市场活跃了起来，颇有一番天气越冷土地市场越热闹的趣味。殊不知，这背后仍然是全年经济走势和供地计划的推迟使然。

5月末的时候，2020济南供地计划出炉。全年计划供地36070亩，其中住宅7903.65 亩，商业3017亩。2019年的时候，济南市市本级计划供地总量为31718亩。其中，计划供应住宅用地8324亩。与2019年相比，2020年供地计划总量增加4352亩，但住宅用地减少了420.35亩。

截至止2020年5月29日，总体上仅完成全年供应量的8.1%。供应住宅用地（包含已供未成交的）23宗，总面积1037亩，仅完成全年计划的11.1%；供应商业用地（包含已供未成交的）8宗，总面积272亩，仅完成全年计划的9%。不论是总供应量、住宅供应量还是商业供应量，和全年供地计划都存在巨大差距。

与历史同期相比，2020年济南上半年的土拍情况显得更加捉襟见肘。2019年上半年，济南成交土地共计53宗(不含工业用地及仓储用地)，其中，13宗土地出现溢价，4次触发熔断，进入安置房竞价环节。2020年上半年土拍在成交地块、溢价地块数量、触发熔断次数上更少。从成交面积上看，今年1-6月，济南土拍总成交面积(不含工业用地及仓储用地)约1629.92亩,其中居住(含商住混合)地块22宗，共计约1109.17亩。而去年同期，济南市土地成交面积约3734.52亩，其中居住(含商住混合)地块36宗,共计约2743亩。2020年上半年居住用地供地量仅是2019年上半年的40%。

2020年济南市要完成供地计划，意味着下半年的供应总量要达到上半年的数倍。下半年报复式的供地已成定局，但这一切似乎来得晚了一些。

图源：中国房地产报济南

大批量供地：雪山成10月主力，11月末12月初全城“开花”

关于下半年的集中供地，我们按月份拆解来看一下：7月主城区有且仅有一次，是在7月9日流拍的市中区白马山三宗地块。就一次土拍，还流拍了，不免让人有些心酸。到了8月份的时候是迎来了两波供地，其中8月12日出让的世纪大道以南、科创路以北的4宗地块是被赛石+济南文旅拿下；8月20日出让的地块则涉及郭店片区、王舍人片区、长岭山片区、莲花山片区等，龙湖、银丰、东明石化、历城控股等房企皆现了身，算是一波小高潮。时间来到9月中旬，这一次中交首入济南，中海拿下东沙、二药地块，中建东孚摘得槐荫医科大学3宗地……相比之下还是比较热闹的。总的来说，第三季度这三个月，住宅和商业用地总共成交了约2128亩，总价值达145.6亿元。整体上供地越来越多越来越密集，相比上半年多了很多看点。但留给四季度的量依旧很多。

终于到了10月份，雪山片区分两次出让了21宗地块。在这些地块中，有3宗被城投拿下，有8宗被城投+平安联合拿下，有3宗被万科收入囊中，有7宗则无人问津而流拍。市中区原长城房地产综合开发地块也有了归属，最终山东中电建核电地产投资有限公司以14403元/㎡的楼面价+配建1810㎡的安置房面积成交。此外，新东站片区1宗商业用地和盛福片区1宗医疗用地均底价出让。

除了雪山片区，先行区也是10月份土地成交的一大重头，在19日时绿地以33890万元摘得先行区崔寨片区5宗土地，据了解将作为绿地国博城的后续用地。在29日时，先行区大桥片区3宗商住用地也已底价成交。整个十月份，共有约1492亩土地出让。

10月份雪山片区表演完之后，紧接着，10月30日济南挂牌出让18宗土地，共计约955亩。土地属性上看，住宅供地占了很大比例，共计出让12宗，分布于盛福、南北康、王舍人、长岭山、天桥区、长清等区域。

11月2日挂牌8宗土地，总计约317亩。其中7宗位于历下区，1宗位于长清区，历下区的土地主要集中在盛福片区和主城区。

11月6日，又挂牌出让了11宗土地，分布于唐冶、北湖及王舍人等区域。这一次次挂牌的11宗土地中，住宅用地占6宗，商务金融用地有4宗，另外还包含1宗商住混合用地，总计约819亩。

据统计，10月30日、11月2日，11月6日这三天，济南共迎来34宗住宅、商务用地出让，历下、市中、历城、天桥、长清区均有地块出让，可以说是全城“开花”。总出让面积则达到了2078亩，加之10月份出让的1492亩，目前第四季度土地的供应量达到了3570亩，报复性供地实锤了。

流拍时有发生，底价成交成常态，是房企还是地块的原因？

这两三年来，房价涨了，又降了；地价涨了，降幅却不太明显，只有每次流拍或者终止之后，再次推出，地价才会有所下降。最有代表性的就是白马山的三宗地块，去年流拍后，今年6月份再次挂出，地价就有所调整。地块面积、容积率等指标都没变，但总地价降了9466万，住宅起始楼面价也从去年的7000元/㎡降到了6300元/㎡。在7月9日经过二次流拍后，最终在9月14日三次挂牌时被市中控股底价收下。白马山地块二度流拍自然有它本身的原因，但可以窥见的是整个土地市场的行情。

在已经完成的10月19日土拍和10月29日土拍中，这一特点尤为显著。雪山片区组团7宗土地流拍。该组团7宗土地捆绑出让，总面积约430亩，4宗居住地块搭配3宗商业地块，商业地块的面积高达160亩，占比37%，加上一系列的配建、代建，土地成本相对较高，商业后期的销售、运营压力不小，或许这是导致流拍的主要原因。

但在同日发生溢价的市中区原长城地产地块则吸引了包括中海、中南、青岛中梁、电建等多房企参与竞价，最终经过10轮竞拍被中电建核电以41130万元、竞配建安置房1810平方米的条件拿下，溢价率5.2%，楼面价约14403元/㎡。其实，这宗得到争抢的地块也并非那么完美，地块在2019年12月份时曾遭到流拍，原本无人问津，现在被溢价拿下。

大趋势下，房企拿地突出的还是“谨慎”二字。数据显示，10月份全国土地市场成交量明显下滑，成交单价连续5个月下降，溢价率创7个月以来新低。土地流拍现象增多，10月流拍率超过10%。虽然济南土地市场在十月份出现了供地潮，但综合全国层面的情况来看，流拍、溢价也都符合趋势。同时房企“三条红线”压顶，多数房企面临降负债、增加现金流的压力；拿地资金上的捉襟见肘，直接表现在房企拿地的意愿上，大部分房企对后续拿地还是持观望的态度。目前来看，土地市场将延续低溢价率态势，房企对于高价值、高回报的地块会更加重视，对于食之无味弃之可惜的“鸡肋”地块则没有那么看重。

对于济南市场接下来的三场土拍，我们大胆预测一下，对于核心位置的地块， 金主和地区老炮会展开争夺，一些位置不太占优和规划条件繁琐的地块大概率底价成交或流拍，而资金链紧张的小房企们则在一旁看着这一切，望洋兴叹。

明年新项目集中入市，济南楼市格局几何？

纵观今年的济南土地市场，曾出现过几次土地流拍的现象，通过调整土地出让条件、保证金等形成交易态势。但拿地只是开始，后续的开发入市更值得关注。

比如10月份雪山片区出让的地块中，城投和万科无疑是最大赢家。目前，雪山片区正处发展阶段，产品定位也正从刚需向改善过渡。新项目的入市，会在一定程度上加速改变片区现有的格局。这给中新国际城、中新锦绣天地，金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境、星瀚城等项目都带来了不小的压力，雪山片区未来的竞争还是比较激烈的。

红圈标注位置大致为近期雪山片区出让地块位置

再来看还未拍出的地块。这些宗地的分布较为广泛，从长清到唐冶，从二环南到华山；基本上涵盖了主城区的各个区域。具体来看，这些地块将于11月底12月初迎来一波土拍潮。其中历下泺源大街的核心地块，甸柳一中旁的二环内核心地块，以及盛福片区的多个地块都是属于核心城区寸土寸金的大热门、住宅最高楼面价9417元/㎡，很有可能出现“”。

球墨B3地块和赵庄地块两地块分别位于凤凰路两侧，隔胶济铁路相望，球墨B3地块西侧有海信翰墨府和龙湖球墨地块，这块地预计很有可能还是由龙湖拿下。

唐冶片区浪潮产业园二期地块出让，先前一期地块济南浪潮拿地，然后与远洋合作开发了海潮汇和远洋天著春秋两个项目，有小道消息称，浪潮或退出二期地块，历城城投大概率接手。

长清区上半年只有一宗住宅用地被南益摘得，如今南益的新项目都快入市了，才有了新的供地。此外，老城区义和街、北湖地块、建大地块以及南北康地块等是遭房企疯抢还是底价带走都不太好说。估计有想法的房企已经做好了打算，还是让我们拭目以待。

总的来说，接下来的土拍就像是全年供地的一个缩影，会非常精彩。明年济南楼市新项目“遍地开花”，个别片区“龙争虎斗”的格局已现雏形。2020还剩不到50天的时间，供地计划距离全年计划还差近800亩，11月底12月初的土拍大战肯定不是最终章，第四季度的好戏才刚刚开始。

第四季度的大规模供地，是对全年供地计划的落实和填补，更是作为无形之力影响整个房地产市场的核心。对于不同的层面有着不一样的落脚点。对于拿地房企来说，形成了自身新的土地储备战略，最直观的就是能在未来的销售市场上占得先机。对购房者来说，在未来的1-3年时间里，将会有不同区域，不同定位的产品涌现，不论是刚需还是改善，购房选择的空间都将扩大。对于市场来说，第四季度的大供地能缓解部分区域后续供应不足情况。保持价格的平稳，形成一种良好的竞争秩序，促进楼市的良性发展。