济南五指山，未来真核心——中央商务区CBD

     2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD城市设计》,也就是如今的历下区中央商务区。而在近期的官方媒体中已经很少出现“CBD”的字眼，“济南国际金融城”的概念却频频被提及，但其实并不是简单的将CBD改成了国际金融城。国际金融城是包括中央商务区、龙奥、汉峪金谷、茂岭山片区等在内的一大片区域，这里将打造成济南的金融高地。当我们在讨论一个片区的房子时，还是会将中央商务区单独拿出来，而且无论是在地产从业人员还是广大济南人民口中，更喜欢叫这里为CBD。

     这个9年前规划的地区，如今正在日夜兼程，奋力追赶，它将给济南这座城市一个向大都市对标的梦想。而且在1月份的历下区政府工作报告中，CBD再次扩容，之前的“泛CBD区域”正式划入CBD核心区。CBD正处于建设阶段，按照规划，济南的中央商务区将在5年内初具规模。

     CBD位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里。中央商务区核心区先期规划建筑面积536万平方，中央商务规模380万平方米，商业配套145万平方米。

     据悉，济南中央商务区发展定位为区域总部基地、金融保险业中心、高端商务商贸聚集区,以及高端服务中心、中介服务中心、专业培训中心、文化产业中心、创业产业聚集中心,具有文化内涵的城市新乡标志区。按照规划，CBD将吸引3家以上的五星级酒店、10家以上高端商业中心、50家以上金融机构省级总部、100家以上世界500强和国内500强区域总部入驻发展，打造“济南华尔街”，建设济南“经济森林”，成为济南发展的“经济心脏”。规划设计围绕“山、泉、湖、河、城”展开，以绸带公园为中心，集合五座反映济南五大特点的标志性塔楼。

     CBD的美好前景毋庸置疑，但近几年这里的房价却并没有发生大的变化。在2016年-2017年，济南东部很多片区都在打着“CBD”的概念涨价，但CBD片区内自身价格却几乎没动。后来，济南很多地方的房价下跌了，少则低了一两千，多了可以跌四五千。但在CBD，房价依然没动。迄今为止，济南CBD内毛坯房的价格为两万三四，跟2016年年底相当。这个价格，比济南CBD北部片区还要低。CBD房价涨不动的其中一个原因是，这里供货量太集中，体量也比较大。同时，片区的很多利好还没有兑现，如地铁、高端办公、公园等。目前，片区内还是一片的大工地，这也影响片区价值。

     长期看，CBD会聚集大量的产业，成为济南真正的城市发展核心，并催生大量的住房需求，这里的价值也将逐步兑现。

     中信泰富·济南尊位于CBD片区东北部，工业南路与奥体西路交叉口西南，占地总面积13.75万㎡，规划有12层、17层小高层住宅和24层、25层高层住宅。项目分为两期开发，B1地块和B2地块为一期，规划7栋住宅，B3地块为二期，规划9栋住宅。

     中信泰富·济南尊定位高端改善，项目与R3线地铁丁家庄东站最大距离不超过500米，属于严格意义上的地铁房。项目内部配建一所幼儿园，周边规划有一所九年一贯制学校及一所国际学校，小学和初中为划片入学，距离最近的学校是丁家庄安置小学。中信泰富·济南尊为历下控股与中信泰富联合开发，作为中信泰富在山东的首个楼盘，品质应该是值得期待的。

     中信泰富·济南尊项目目前在售B1地块1号楼，户型面积为176平方米;B2地块1号、2号、3号楼，户型面积为103、112、149、182平方米，毛坯房，均价在23000-25000元/㎡之间。目前项目进度非常快，B1地块预计20年底交付，B2地块预计21年6月交付。

     绿地IFC中央公馆位于历下区解放路与茂岭三号路交汇处北行200米，是济南CBD首个启动项目，占整个CBD面积的四分之一。项目规划81栋楼，共4100户，住宅分为4期开发，目前，1期、2期已经售罄，3期和4期一部分楼栋在售，在售产品包含洋房、小高层和高层，有带装修也有毛坯，但毛坯房源居多。

     绿地IFC中央公馆是CBD片区内交付的第一个楼盘，2016年11月29日项目开盘，赶上了2016-2017那一波卖方市场行情，由于项目启动早，在开盘后一年半多的时间里，绿地IFC在片区内都是一枝独秀。

     但在2019年1月份，绿地IFC中央公馆第一批房源交付，出现了外墙空鼓的问题，甚至房屋内的墙壁也不够坚固，一戳就破，有的水泥块甚至一捏就能变成粉末。还有业主反映卫生间洗浴水龙头处的墙面直接抹了一层防水材料，没有用聚氨酯，担心日后会产生漏水等问题。一系列的产品质量问题，使得交房日成了维权日，在业主维权后开发商才承诺了维修相关事宜。

     现在项目主推大面积户型产品，以一梯两户、两梯两户为主，目前在售户型建面92㎡-199㎡，销售价格24000元-24500元/㎡，值得注意的是，4#楼为居住公寓，大寒时日照时长不超过2，价格比较低，均价21000元—22000元/㎡。

     龙湖天璞位于奥体西路与解放东路交汇处北100米，占地面积57000平，总建筑面积10.7万平。2017年3月1日，平安地产以43.8亿元的总价摘得CBD片区11宗土地，其中，B-3地块、A-5地块、A-4地块由龙湖负责开发建设，也就是天璞地块，共包含1宗商住混用地、2宗商业用地，这宗商住混用地的楼面价为9057元/㎡。

     龙湖天璞项目容积率仅有1.86，项目附近300米左右为绸带公园，而且项目本身的园林景观品质也非常不错，采用“五围景观”设计，居住舒适度会比较高。物业为龙湖物业，这也是一个不小的加分项。龙湖天璞为带装修交付，效果上也很值得期待。

     项目共7栋楼，497套房源，均为带装修，包含洋房、小高层、高层产品，目前在售户型有113平、127平、152平、169平，销售价格为高层均价28999元/㎡，小高层均价29990元/㎡。

     招商·公园1872位于解放东路与奥体西路交汇处西行约100米路北。该项目由央企招商局集团旗下房地产行业平台——招商蛇口开发，招商公园1872是招商蛇口旗下高端住宅产品线系列。

     招商公园1872位于CBD东南部，位置还是比较不错的，不过项目产品虽然是招商高端系，但这是招商在济南主城的首个项目，产品品质、后期物业有待验证，而且招商品牌的可信度在济南购房者眼中还是不够。

     招商公园的户型全部为两梯两户、一梯两户产品，电梯前厅比较私密，但在具体的房间内格局规划上比较一般，各户型普遍缺角，而且有的公摊面积比较大。目前在售135㎡、150㎡、179㎡、195㎡户型，均价约30000元/㎡

     仁恒公园世纪坐标解放东路与茂岭三号路路口东北角，整体属于CBD内比较好的位置，周围写字楼比较多，会对部分房源的采光、视野产生影响，但也有利于保值升值。项目地块是在2017年3月1日，平安斥资43.8亿拿下的中央商务区11块地中的B-5地块，占地面积47166平米，地上容积率最大2.36，由仁恒开发。

     仁恒是来自新加坡的开发商，一直在做高端住宅，在上海、南京、天津等城市均有布局，但不是特别多。仁恒在其他城市基本都是以高端闻名。仁恒公园世纪是进入济南的第一个项目。仁恒公园世纪分三个组团，共11栋楼，10—25层不等，90—190平米户型，高低错落，即便同一个楼座，也有单元高度差异。公园世纪的装修看起来也是非常不错的，将来会是一个非常舒适的小区。目前综合来看，仁恒作为一家高端开发商，在公园世纪这个项目上，是能够给我们属于仁恒品质与实力的惊喜的。

     仁恒公园世纪有些户型非常不错，但目前在售的大多为两梯四户甚至两梯三户户型，尤其是两梯三户的中间户，通透性会差一些。目前在售建面95-151㎡二室、三室、四室户型，售价约29000-31000元/㎡，具体一房一价。

     万科大都会项目位于茂岭山三号路与横八路交汇处。项目包括8栋住宅和一座160米超高层公寓，总建面24.6万平，有住宅、公寓、写字楼、商业配套等多种业态，项目分两期开发，首推商办地块基本售罄。

     万科大都会位于CBD中间位置，毗邻绸带公园，属于CBD内较好的位置，项目南侧比较较开阔，采光、视野都比较好。万科大都会的住宅属于万科高端品系，规划总户数330户，户均面积达到184㎡，容积率1.5，车位配比1.74，绿化率30%，居住舒适性可以保证。

     万科大都会是CBD片区比较优秀的项目，万科物业也很适合高端需求，户型设计上拥有约7.5米大客厅，建面约168-206㎡，项目户型都较大，总价较高，与其高端定位一致，目前均价约29000元/㎡。

     华润置地崑崙御项目位于工业南路以南、茂岭二号路以西，是济南华润置地广场项目的住宅部分，同时也是华润置地的高端住宅产品系。项目总建筑面积22.6万㎡，规划总户数549户，容积率2.0，绿化率35%，包含B1、B2、B3、B4、B5这5个居住地块。其中，B1、B2、B3地块为一期，共11栋楼，549套房源，有高层、小高层两种产品，建筑面积为115平—173平，均为毛坯房源。B5地块为二期，B4地块为三期。

     崑崙御最大的优势是项目配套非常齐全，既能享受CBD内公共配套，同时又享受华润置地广场项目内的配套资源，国际学校、文化剧院、圭山公园、绸带公园、家庭娱乐中心和写字楼等商业配套完善。另外，圭山公园是一个已经存在的公园，未来还应该会重新打造。

     项目户型建面约115-165㎡，均价22500元/㎡左右，毛坯交付。作为CBD内少有的毛坯房源，价格优势比较大，整体来说是一个不错的选择。

     复星国际中心位于CBD片区西南部，茂岭山东南麓，解放东路三箭平安苑的西北部，南邻解放东路，北靠延伸的新泺大街。在2017年9月1日，复星以29.5亿摘得济南CBD的9宗地块，案名为复星国际中心，其由复星旗下最重要地产平台——复地集团开发，主打“海派精工”产品。复星集团产业布局广泛，在资本市场上比较有名气。复地集团曾位列房地产行业前十，是内地第二家在港上市房企，但在2011年从香港退市，公司知名度在近年来有所降低，上海的豫园即是复星的作品。

     复兴国际中心项目总占地面积约15.04万㎡，规划地上建筑面积约53万㎡，总建面近70万平方米。项目的亮点是南侧没有严重遮挡，采光比较好，视野开阔。但是CBD住宅的共性在这里暴露得一览无余——街区制、小组团、没有大型的绿地，沿街喧嚣，再加上CBD本身的商业属性，繁华之下难得宁静。而且项目旁边的三箭平安苑在规划中是要拆迁的，而未来的拆迁过程势必会影响到复星这个项目周边的环境。

     复星国际中心户型比较全面，在125㎡到203㎡之间覆盖多个建面，全部为一梯两户、两梯两户，目前高层均价约29000元/㎡，洋房均价约30000元/㎡。

     城投伴山居由济南国企城投集团建设开发，紧邻工业南路，茂岭山北麓，位于CBD片区西北方向，属于“泛CBD片区”，城投伴山居项目总占地共计17.8万㎡，地块总成交价约35.5亿元，于2018年9月12日由济南城投置业竞得，楼面价约7434元/㎡，相对周边项目较低，这也是城投伴山居项目价格较低的原因之一。城投伴山居总建筑面积70万㎡，由三个区的26栋住宅楼，18班幼小和54班中小学九年一贯的公立学校、1.6万㎡的商业综合体组成。项目总户数3908户，全部为高层建筑，容积率为2.86、绿化率为35%。

     城投伴山居位于圭山和茂岭山之间，紧邻CBD片区绸带公园，相对周边项目，自然环境更优美也更宜居。项目内外部配套也相对完善。但小区的楼间距偏小，采光和通风都会受到影响，而且楼体未采用连廊设计，电梯位于单元楼中部，中间户户型不通透。

     城投伴山居产品以改善为主，有少量两室刚需房源，准现房发售，简装交付，价格约22000元/㎡，价格优势比较明显。

     中央商务区承载了济南城市功能提升和经济跨越发展的重任，片区内各种商务、商业、地铁配套非常齐全，未来在此居住、工作、购物、出行会很方便。但CBD片区更侧重商务规划，片区内住宅从居住角度来讲有很多敏感因素。CBD的规划为街区制，大量沿街楼栋，人口稠密，繁华之地，自然少不了喧嚣，住宅项目普遍院落比较小，公共绿地较少，这些都会对居住体验带来影响。但无法否认的是，中央商务区在济南的地位无可比拟，价值已经显现!