【一周热点速递】11月40城住宅价格环比下跌，济南出台新政严禁工抵房、抵账房等卖房噱头！本周这些大事影响你我

12月2日，中国指数研究院公布的11月份百城价格指数显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15105元/平方米，环比上涨0.21%。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，40个城市环比下跌，5个城市与上月持平。同比来看，住宅价格同比上涨的城市个数为88个，较上月减少1个。更能反映市场真实情况的二手房数据则显示，2019年11月十大城市主城区二手住宅平均价格同比下跌0.96%。

【楼盘君评】目前来看，房地产调控政策将总体保持延续性与稳定性，中央将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇，各地则依旧秉持“因城施策、一城一策”的主基调，根据市场实际情况持续优化楼市调控政策。预计未来，房地产市场整体将保持平稳走势，但部分三四线城市房地产市场面临较大调整压力。

二．近三年来16城出台政策限制“商改住”

近日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途成为基本原则。自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，“商改办”、“商改住”全部杜绝。

【楼盘君评】近期关于“商改住”的禁止条例越来越多，济南在2018年11月29日发布了《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，允许将闲置商业用房、写字楼等改建为租赁住房，这就使得不少开发商有机可乘。目前济南在“商改住”方面还没有太严厉的政策，包括最近热销的一个项目，济南不少“公寓”的土地用途其实属于商业，购房者在购买时一定要了解清楚。

三．11月房企发起超50亿美元融资计划，刷新历史纪录

临近年底，多家上市房企发布大额美元债融资计划，多数融资利率超过10%。从近期融资主体看，以中小型房企为主。值得注意的是，在行业融资整体收紧背景下，上市房企密集发布美元债融资的趋势从四季度初就已经开始。业内人士称，美元债虽不是房企融资主要渠道，但作为主流融资来源的重要补充，对缓解资金压力作用明显。

【楼盘君评】房地产企业海外融资规模只增不减，行业全年融资额度刷新纪录成为定局。发行美元债对不少上市房企而言是重要的资金补充，但受房企资质和融资额度的限制，很难成为主要来源。总体来看，美元债井喷对缓解部分企业融资压力有很大好处，但还是要合理控制负债水平，积极合理融资确保现金流安全。对于购房者来说，年底是房企抢抓回款的重要时刻，大多会放出较大力度的优惠，是上车的好时机。

四．开发商离不开渠道 还是渠道绑架开发商？

近日，始于天津的渠道费舆论大战持续发酵，引发业内较大的关注。一时之间，中介渠道成众矢之的，面对愈演愈烈的口诛笔伐，新京报举办圆桌论坛，通过采访开发商、中介、研究机构等业内代表，通过诸多讨论，探究新房交易中，渠道引发此次争议的内在逻辑。

【楼盘君评】市场好时，渠道作用比较微弱，房企基本上以自销为主，反之才体现出渠道的价值。市场变冷、客户变少，转化率也随之下降，这是开发商选择用渠道的一大原因，开发商在使用渠道时也有很多痛点，包括转化率降低、渠道混乱、成本浪费等。规范渠道不仅是规范佣金比例，更需要从政府、行业协会、开发商等多维度规范，形成共生型生态圈。

一．济南出台新政严禁工抵房、抵账房等卖房噱头!

为规范全市新建商品房委托承销行为，保障购房人的合法权益，12月5日，济南市住房城乡建设局印发了《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》（以下简称“通知”），明确要坚决打击查处承销机构变相收取购房人佣金，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等不计入房款费用的行为，存在违法违规行为且拒不整改的企业，将被暂停网签、中止销售并记入企业不良行为诚信档案，情节严重的列入黑名单。

【楼盘君评】对于通知中明令禁止的行为，市、区两级住房城乡建设部门将进一步加大监管力度，要求各相关企业要在12月10日前组织自查并整改到位。此外，如购房者发现有企业存在上述违法违规行为，也可通过以下电话进行举报：房地产开发企业违规投诉电话：82595518、66605572；房地产经纪机构及分支机构违规投诉电话：历下区86568219　、市中区82078683、槐荫区87086067、天桥区86905804、历城区88112892、长清区66589805、高新区88876165。

二．济南二手房挂牌均价持续下降！天桥区环比降幅最大

近日，记者从贝壳研究院获悉，11月份，济南贝壳二手房成交均价为16827元/㎡，环比上升0.69%，在上月成交均价降至近一年最低值后，本月出现小幅回升；济南贝壳成交均价整体呈下降趋势。从分区来看，高新区和历下区成交均价环比上涨，其中高新区涨幅最大，环比上涨11.23%；其他城区成交均价均环比下降，其中天桥区降幅最大，环比下降6.53%，成交均价13709元/㎡，成交均价最低；历下区成交均价最高，均价23154元/㎡，环比上涨3.19%。

【楼盘君评】济南市场现在处于一种过度的观望氛围，其实现在济南市场已经进入了一个平稳期，并不会像2016年那样会出现局部快速上涨的局面，市场也相对理性。现在济南二手房市场局部可能会下跌，但不会整个济南市场大跌的局面，因为我们市场的需求仍然旺盛。如果是刚需，可以根据需求及时出手。

三．山东出台首个开发企业信用管理办法，获评C级企业禁止拿地！

明年1月1日起，山东省将构建以信用为核心的新型房地产市场监管体制。根据山东省住房和城乡建设厅出台的我省首个开发企业信用管理办法，开发企业信用等级分为五个等级，信用评价等级为C级的企业将被限制参与土地招拍挂；承销机构在卖房过程中，因违法违规行为产生的负面信用信息，视同开发企业违法违规。。

【楼盘君评】一直以来，以房地产开发企业为建设主体的商品住宅等房地产项目，其主体责任落实的主动性相对较差，监管难度较大，工程质量通病相对高发，成为了购房者和开发商最大的矛盾。本次管理办法的出台，将对开发商起到约束作用，令开发商承担起应负的责任。这对整个山东的房地产市场和购房者，以及上下游供应链来说，都是市场规范化的一次进步。

四．2019-2030年济南幼儿园、中小学学校规划出炉

12月5日，记者从济南市自然资源和规划局了解到，济南市2019-2030年中小学及幼儿园布局规划方案公示。济南市域中幼儿园、小学、初中、九年一贯制学校、高中、中等职业学校、特殊教育学校、专门学校、国际学校等学校类型均在此次规划之中。此次学校规划范围为济南市域，规划期限由2019年至2030年，近期至2025年。

【楼盘君评】根据规划信息，至2030年，规划幼儿园2759所21675班，小学1017所，初中338所，规划九年一贯制学校164所，高中83所5179班，中等职业学校59所。规划还涉及培智学校、盲哑学校及其它综合类特殊学校等济南市特殊教育学校。至2030年，规划17所特殊教育学校，规划新增专门学校1所；规划国际学校5所。