“金九月”济南新房成交环比下跌4.5% 下阶段楼市将走向何方?

在房地产行业，“金九银十”作为销售旺季，其成色一直是万众瞩目的。从预热到推货到实际市场成交统计，都够地产人士忙好久。大多数房企都会选择在这个时间点冲业绩，可以说，“金九银十”的成交数据在很大程度上代表着楼市下半年甚至是全年的整体行情。然而，在近几年政策趋紧的背景下，楼市“金九银十”显得越发没有看点。今年“金九”楼市的表现依旧十分平淡，国庆黄金周也成色不足，不知道下阶段楼市将走向何方呢?

成交

9月济南网签商品房11821套 环比下跌4.5%

据济南住宅与房地产信息网统计，2018年9月济南市商品房共网签11821套，环比下跌4.5%。其中住宅网签7403套，储藏室(地下室)网签2856套，商业用房536套，车库148套，办公779套，其他68套，公寓1套，厂房30套。

9月济南楼市成交低迷，传说中的“金九”并未到来，中秋假期，不少楼盘为吸引购房者，都拿出诚意满满的优惠价。位于新东站片区的一个楼盘项目，起初销售单价基本在1.6万/平方米左右。而在中秋假期推出不少特价房，对外称1.2万起就能买到特价带装修房。

国庆黄金周期间，位于市中区英雄山立交南不远处的一处楼盘也推出了“百套一口价19500元/㎡的带装修房”，据置业顾问介绍，在售的楼9月21日首开的时候要卖到两万两千多，因为着急回款，黄金周期间只卖一万九千五。

土拍

济南土地市场“凉凉” 底价成交、流拍唱主角

2018年9月，济南共进行了三场土拍，分别为9.5、9.12、9.21，其中，9月21日的那场土拍曾被预言将成为下半年最有看点的土拍，将是检验济南土地市场温度的一场“大阅兵”。下面一起来回顾一下三场土拍的结果。

9月5日，济南迎来9月份第一场土地拍卖，济南高新区3宗土地开拍，其中1宗商业商务用地，2宗为住宅用地。最终，三宗土地底价成交，高新控股拿地。

拍卖的三宗土地中，B-2地块位于高新区贤文片区舜华路以东、新泺大街以北、舜华路以西，为商业地块，起始楼面价2846.39元/平米。

A-1、A-2两宗住宅用地位于高新区贤文片区奥体中路以西、康虹路以北、正丰路以东，A-1地块起始楼面价为10895.29元/平米，A-2地块为10923.75元/平米。

9月12日，济南土地市场迎来9月份第二次土地成交，468亩土地全部底价成交。其中包括历城区华山片区安置地块一的1宗住房用地、中央商务区安置区的5宗土地(2宗商服用地、3宗住房用地)以及经十一路棚改项目安置区的3宗住房用地。

9月21日，济南“最有看点”的土拍终于来了!此次拍卖的16宗土地总建面134万㎡，其中居住10宗96.7万㎡、商业5宗35.6万㎡、工业用地1宗建面2万㎡，分别分布于CBD、唐冶、新东站、美里湖等多个片区。

在本次土拍过程中，唐冶新区三块捆绑地块，均底价成交，住宅用地楼面价7200元/㎡。据悉由浪潮竞得。

二北药地块位于槐荫区南辛庄中街以东，普利花园小区以西，土地面积26376，楼面价为11666.24元/平米，由城投以底价竞得。

历城区出让原山东电力建设第一工程公司地块，位于祝舜路北侧、中心粮库西侧，楼面价为9500.09元/平米。

海信地产竞得新东站片区有王舍人街道球墨铸管A-7、A-10捆绑地块以及A-5地块，入驻新东站片区。另外，CBD、美里湖等片区7块土地流拍。

从9月份三场土拍的结果来看，底价成交、流拍唱主角。济南楼市降温，土地市场也不温不火，房企资金回笼速度越来越慢，新房限价等因素也影响了房企的拿地情绪，开发商在拿地方面越来越趋于谨慎。

预测

“金九银十”成色不足 下阶段楼市将走向何方?

9月28日—29日，万科秋季例会，会场，醒目的三个大字“活下去”夺人眼球。

在万科掌门人郁亮看来，之所以强调“活下去”是因为房地产行业的“转折点实实在在到来了。”他说：“今天我们所面临的转折是全方位的：政治、 经济、国际、军事等方方面面。”

在郁亮看来，对万科而言，要做的第一件事情就是进行战略检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

他还强调，回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

万科的危机感，令业内不少人“瑟瑟发抖”。有人认同万科的危机感，因为在业内万科一直都是“神算子”。但也有人认为万科最惯用“会哭的孩子有奶吃这一套”，认为万科又在“玩套路”。

且不说万科此次打出“活下去”的口号用意何在，仅从商品房成交数据以及土地拍卖情况来看，今年济南楼市的表现确实不是很理想。全国楼市也不例外，各地楼盘都推出了不少降价优惠措施。

9月上半月，某机构监测的40城住宅成交环比仅增1%。累计成交面积同比减少16%，降幅较8月上半月收窄8个百分点。中原地产首席分析师表示，对于四季度的楼市，房价下行苗头已经出现。下一阶段，楼市冲高回落现象逐渐增多，房价调整开始出现从点到区域，热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

27日，中国社科院发布的报告指出，国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加，短期内将增强市场观望情绪，此外，中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，随着调控政策深入，三四线城市房价涨速继续下降。

2018年楼市“金九”未现，“银十”还会来吗?下阶段楼市将走向何方?楼盘君认为，根据1—9月份济南楼市成交数据以及全国各地楼市出现的降温信号来看，10月份楼市成交仍将以平稳为主，往年的“银十”盛景或许不会再现。而下阶段楼市也将趋于平稳，人们的消费也将趋于理性，楼市将迎来一段时间的“平静期”。