济南楼市——“带装修房”变相涨价 项目遇冷

转眼已进入8月，今年济南房地产市场走势如何，下半年又将迎来哪些新变化?近日，济南市房协会召开的优化营商环境座谈会曁2018年第一次会长办公会，发布2018年济南上半年房地产市场运行情况及销售排行榜，并对今后市场走势进行了预判。

上半年市场成交量稳定本土企业表现突出

济南市房地产协会秘书长李刚发布2018年上半年销售情况，上半年市场成交规模保持稳定，商品住宅成交结构无明显变化，受调控政策影响，160平方米以上面积段成交显著萎缩。开发企业和项目数量持续减少，企业分化加剧，市场集中度大幅提升。企业销售金额和面积TOP10-30入榜门槛均有不同程度的提升。

值得注意的是，随着省城市场上剩余为数不多的毛坯房清盘，楼盘项目中将不再推出毛坯房产品，后续将全面转向主推带装修房产品。而部分原本售卖毛坯房的楼盘，甚至趁机摇身一变转为“带装修房”，变相涨价，此举已被被住建部门明令禁止。不过，从销售情况来看，以全装修提价为主的项目销售遇阻，市场接受度待提高。尤其进入六月份，市场变化非常明显。

去化周期约8.8个月住宅市场仍供不应求

从住宅库存情况来看，今年上半年，济南新建商品住宅可售存量约4.45万套，去化周期约为8.8个月，与一季度末基本持平，与2017年年底的去化周期相比，已有明显增加，库存量已经日趋稳定，但是仍然存在较大缺口。从当前新建商品住宅区域存量结构来看，全市各区域的差距依然存在。济南东部的热点区域开始趋于平稳，西北部尚需补足部分库存，南部区域的库存已经基本补足。

截至目前，今年济南住宅市场仍处于供不应求的市场态势，且阶段性供应不足仍将延续。2018年市场供应量的预估主要基于2017年成交土地形成的新入市项目供应量和在售项目续推供应量，初步估计2018年约有900万平方米的新供应货量，但今年供应量有较多不确定因素，由于部分项目因溢价率不同，预售审批条件、指导价也存在较大差异，或许无法实现有效供应，实际供应量可能还有一定程度的萎缩。除此之外，受限购政策的影响，大部分企业则因无法涨价，而放缓住宅供应节奏，已供居住用地无法形成有效供应。

研究推行新土拍方式探索刚需人群保障用房供地

进入下半年，七部委联合在包括济南在内的30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7月31日，中央政治局会议“分析研究当前经济形势和经济工作”,会议中提及“坚决遏制房价上涨”,而之前的表述为“遏制房价过快上涨”。对于这一表述的转换，不少业内人士分析认为，今年上半年部分城市再次出现楼市升温现象，为及时降温，落实“房住不炒”，下一轮调控政策或即将到来。

对此，李刚对下一步政策也进行了预判，根据“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，将加大居住用地供应，同时实施精准供地。分区域增加居住用地供应，把握供地节奏。对于东部热点区域，实施持续、有节奏的供地，保持该区域的持续平稳。西北部地区未来城市更新将带来大量的购房需求，可适当供应土地，保持合理库存。与此同时，下半年还将研究推行竞“自持面积”作为“保障用房”“共有产权房”的土地拍卖方式，探索中低收入及刚需人群保障用房供地模式。今后将带来房地产市场的结构性变化。逐渐完善“多主体供给、多渠道保障、租购并举”等住房制度，建立“租购同权”“共有产权”等房地产市场长效机制，形成保障房、商品房相结合的住房供应结构。逐步建立保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房四位一体联动体系，满足多层次住房需求。