千轮竞价推涨房价 济南唐冶楼盘掀潮

楼市二季度如今已步入尾声，若说除了成交量和房价以外还有什么能作为今年楼市的鲜明写照，那“”一词当之无愧。从一线城市蔓延到二三线城市，二季度的土地市场始终笼罩在一层难以退却的热潮中，当众人纷纷感叹今年120宗“”的数量之多时，殊不知土地市场的“雄心”并不止于此。

6月29日，全国多地楼市似乎商量好了一般，集体为人们上演了一场“拿地”大战：上海土地市场出让浦东新区土地一宗，最终地价24.4亿，折合楼面价35744元/㎡，溢价率235.62%;成都土地市场成交11宗土地，总面积约616.52亩，成交价75.5亿;合肥庐阳一地块成交价42.59亿，单价约合2220万/亩，折合楼面价16959元/㎡，溢价率344%;杭州一地块交易过程中出价增幅不断上涨最后调到了5000万，该地块最后成交价64.1亿，折合楼面价33106元/㎡，溢价率93%......就连从3月份开始就一直“默默无闻”的济南土地市场29日也迫不及待的施展开了拳脚。

千轮竞拍饕餮呈现 “冰窖”一秒变“火炉”

29日，济南市共出让了10宗土地，其中1宗位于长清，1宗位于韩仓河附近，其余8宗则都位于唐冶片区。

竞拍开始后，编号为2016-G016和2016-G025的两宗土地直接底价成交;编号2016-G024地块在竞价157轮后以4.51亿的成交价被龙湖地产拿下;编号2016-G019与2016-G020地块共竞价326轮，成交价达9.66亿，溢价率为202.77%，楼面价约合4447元/㎡，商业地块楼面价则高达3760元/㎡，据透露拿地方仍为龙湖地产;2016-G017与2016-G018的地块经过463轮的竞拍后最，被帝华地产以15.12亿的价格揽入麾下，溢价率为235.12%，住宅楼面价约合4753元/㎡，商业楼面价2899元/㎡;最后是围子山组团地块(2016-G21、2016-G22、2016-G23)，其竞拍一直从上午9点持续到晚上19点左右，中间将近10，竞拍轮数总计936轮，成交价25.12亿，溢价率高达289.79%，据计算，其中2016-G021的住宅用地楼面价约为7100元/㎡，2016-G022地块楼面价约为5360元/㎡，2016-G023的商业用地楼面价3154元/㎡。

凤凰房产济南站翻阅了从2014年以来的土拍记录，其最高竞拍轮数约在290轮左右，并且两次过百轮的竞拍间具有一定时间的间隔，而29日的土地市场一天之内直接撂出了8宗竞拍次数超百轮的土地，157，326，463，936，在济南甚至是全国范围内上演了一幕“拿地终结者”。

“天价”土地引发涨价涟漪 唐冶项目掀潮

地价飞涨带来的一个最直接的影响就是房价上涨。开发商盖房卖房的根本目的是赚取利润，几乎没有一个开发商会允许自己亏本经营，当前地价高涨，房企拿地成本增加，按照“面包与面粉”理论，最终在这些高价地面上建起的楼房，售价势必水涨船高，按照一般市场逻辑，“”上建起的房子很有可能成为未来市场上的“”。

当然，未来房价上涨或下跌并不能完全由土地市场决定，但根据济南“东拓西进”的政策方针，东部唐冶片区在城市发展中受到的政策扶持十分明显，再加上中央商务区的建设以及轨道交通的带动作用，其在未来城市发展中的地位不可小觑，地域价值也在将不断提升，房价上涨水到渠成。

对于“”与房价的关系，张大伟也曾表示 “如果没有约束性政策，房价未来很可能会呈现爆发式上涨”。本次济南唐冶片区成交的土地中，住宅楼面价已经达到了7100元/平，加上后期的建造装修费用，未来房价过万几乎没有丝毫悬念。

“”的影响还不仅仅表现在对未来房价的影响上，其对周边项目的销售也起到一个标杆作用。

30日，凤凰房产济南站就该片区部分项目进行了咨询，虽然与29日的土地拍卖仅隔一天，济南唐冶片区的“千轮竞价”已经对周边项目产生了明显影响，不少项目纷纷开始酝酿涨价，有的甚至直接封盘待售。其中万科幸福里、帝华鸿府项目已经封盘，万科表示项目售价很快定好，1日就能重新开始销售，而帝华鸿府则表示目前领导都在就此事开会，具体开盘时间不能确定;绿地城、鲁能泰山7号项目暂时还未封盘，绿地城工作人员表示虽然项目未封盘但售价即将上涨，鲁能工作人员则表示不排除封盘的可能。另外，几乎所有的置业顾问都在向咨询者声明：涨价已成定局，想买房得赶紧出手!由此我们可以也看出，不管周边项目封不封盘，售价上涨似乎都已板上钉钉。

“”光环下的“冷”思考

拿到土地对企业来讲是一件值得高兴的事情。今年以来，济南房地产市场表现异常火热，不管是成交量还是房价都保持良好的上涨趋势，旺盛的市场需求为开发商提供了一个难得的销售机遇;据统计，济南住宅市场当前待售套数为60160套，按照当前销售速度来看去库存周期仅为3个月左右，这对于那些手里没有余粮的开发商来说，这不是一个好消息;另外，轨道交通开工、交通网不断完善等也意味着济南城市格局将拓宽，房地产市场也将有更多的发展机会。因此，在当前市场条件下，“没有存粮”比“天价土地”更可怕。

但从另一方面想，开发商拿地属于“先占坑后建房”的行为，在后续的开发过程中如果遭遇到市场降温等不利因素，开发商就很有可能面临收不回成本的尴尬境地，甚至面临资金链压力的考验。

对于济南唐冶片区来讲，当前均价大约在6980元/㎡，即使按照最基本的成本测算，开发商想拿回抢地和开发成本，最终的售价至少上涨50%左右，约为13000元/㎡，但当前济南新房均价在8724元/㎡左右，从近几个月来看上涨速度并不快，再加上目前济南商品房库存总量压力大、收入水平较低，房价大幅上涨的政策条件和经济条件几乎都不存在，因此这部分项目入市或许面临一定的难度。

当然，对于开发商来讲，提高拿地成本绝非其本意，对手间竞争激烈、步步紧逼也是一件无可奈何的事。即使“”未来入市或许面临难题，但就目前来看，其周边项目房价上涨似乎已成定局，至于调价前后能相差多少，我们还需拭目以待。