多管齐下治理“黑中介”租房新政尚未真正落地

对话动机

国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。“意见”对培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，对于促进实现住有所居的目标意义重大。

对于租房族来说，更是对“意见”一片叫好——此前让租房族无奈的房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金等问题被禁止。

可以说，“意见”的目标是切实维护当事人特别是承租人的合法权益。在“猫腻”不少的房屋租赁市场，“意见”如何得到真正落实?《法制日报》记者就此与业内专家展开了对话。

对话人

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员、北京房地产中介行业协会秘书长

赵庆祥

易居研究院智库中心研究总监严跃进

《法制日报》记者赵 丽

《法制日报》实习生王玉风

新规保护租房者权益

记者:在大城市里当“房奴”不易，但退而求其次当个租房者也烦恼多多。一些城市的房价涨得太猛，不少房东不再稀罕房租收益，他们一动卖房变现的念头，租户立马就得搬家;一些中介为赚取更多好处，煽动房东随意上调租金，退租时则无理克扣押金。

值得期待的是，6月初，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，给租房族带来了福音。国务院专门发文保护租户合法权益，令公众欣喜。

赵庆祥:住房租赁市场一直存在着小、散、乱的问题。目前，住房租赁关系不稳定，一般来说住房租赁的期限按年来算，每年签一次，不能保护租赁的稳定关系。从租户的角度讲，租金上调或者租房政策的变动，他的权益得不到有效保护。“意见”规定的是在租房有效期内不能擅自提高房租、不能克扣押金等，这是一个前提。

还有一个突出现象是，老百姓之间关于租赁主体的民事纠纷比较多。

一些小型房产中介机构通过房屋银行这种形式出租房屋，其中也有很多问题。国家相关政策很明确，租赁主体分三大类:

首先是个人，国家要规范个人出租住房，也有相应的优惠政策，鼓励个人依法出租，支持个人把房屋委托给企业和房屋租赁机构，增加市场供应;

第二种是一个全新提法——住房租赁企业，跟中介不一样，它是作为租赁经营的，把老百姓的房子拿过来，在符合消防等规定的前提下，进行装饰装修、合理分割，然后为了提高利用效率，并配置相应的服务，比如保洁、搬家、设施设备维修等;

第三个供应主体就是政府，政府保证保障性住房，鼓励政府在项目规划、土地出让的时候用于盖公租房。从市场规范的角度，又起到了发挥中介机构的作用，不断提高中介机构人员的素质，使之规范经营、诚实守信。

严跃进:在租赁市场中，承租者本身就处于劣势地位，这使得大家对于租赁市场虽然有很大的需求，但信任度其实不高，或者说始终认为租赁市场是一个补充部分而非主流部分。“意见”保护此类人群的权益，是为了后续此类租赁市场和体制的更好建立。

目前租赁市场最突出的一个问题是，在房价上涨的背景下，部分房东急于换房，这时会突然中止租赁条约，这样就会使得承租者的居住权益难以得到保障。

房屋租赁合同需规范

记者:在走访中，租客普遍反映，在禁止房东涨价的问题上，目前并未得到有效落实。比如，“意见”没有明确规定中途涨价该如何处理，也没明确由哪个部门来管，要是房东强行涨房租，租客不知道该到哪个部门投诉。

同时，还有很多问题需要细化。比如，“出租人无正当理由不得解除合同”，哪些属于“正当理由”，应该有清晰的界定——合同规定四五年长租，才一年半载，房东为了变现卖房就把租客撵走，是否属于“不正当理由”。

严跃进:这实际上和租赁市场个性化强、租赁层面没有明显的惩罚机制有关。很多涨价要求都是房东个人的行为，而非目前提的机构投资者投资的长租公寓类型。

解决这个问题，建议地方制定统一的文本或协议，在实际操作过程中由各街道社区进行管理。

在我们看来，“意见”中提到的“正当理由”包括:房屋受自然等因素受损难以出租、房屋面临动拆迁、承租者违规如不及时缴纳租金等。随意撵客自然是一种不正当的理由。

一个需要细化的问题是，此类合同是否可以办理居住证等内容，需要进行强化。

赵庆祥:租赁是一个完全市场化的行为，是双方协商的结果。禁止租金上涨，政府、中介机构，谁都没有这个权力，公布政府的指导价格这些办法都不管用，应该通过租赁合同去约定，租期到了，房主涨价是没有问题的。

面对此类现象，我们需要格式化合同。从全国来看，目前没有示范文本，北京有《房屋租赁合同示范文本》，建议消费者应该使用示范文本。

多管齐下治“黑中介”

记者:就像您所说，很多承租合同都没有用格式化文本，甚至是双方手写、满是错别字的合同。还有一个问题是，比比皆是的“二房东”好像才是真正主宰合租者命运的人。

赵庆祥:首先，我想说的是“意见”中提到的住房租赁企业，这种企业其实是一种规模化、规范化、集约化的专业“二房东”。目前存在的问题主要集中在一些个人、小的“二房东”，这两者一定要区分开。个人“二房东”是问题集中爆发的源头，他们在工商部门没有营业执照、在建委没有备案。

对这种个人“二房东”、小中介，相关部门也在监管查处，但因为没有备案，查起来比较难。另一方面，租客觉得价格便宜，也不愿配合检查，出问题较多。查处，是从堵的角度来解决此类问题;从疏的角度看，就是发展大的、规模化的住房租赁企业。

严跃进:“二房东”本质上来说善于规避各类政策的管制，同时从实际情况看，对于“二房东”的各类做法缺乏惩罚机制。从这个角度看，后续确实是需要进行管制。尤其是对于群租行为来说，如果是“二房东”进行的，那么在诚信机制上应该进行惩罚和约束。

记者:有人认为，要想不让租房新政成为“纸上谈兵”，关键问题是对住房租赁市场尤其是租房中介严加治理。因为，目前租房领域不少乱象背后，很多都有不良中介推波助澜，比如中介与房东合谋“坑”租户的情况仍时有发生。

赵庆祥:赞同一部分。应该多管齐下，一是鼓励住房租赁企业发展，二是政府部门打击“黑中介”，三是群众一定要擦亮眼，不要贪图小便宜。

我之所以说赞同一部分，其中有一个原因是部分群众贪图便宜，不能做到理性消费，这也是一个很大的问题，有些“黑中介”得逞就是利用了这一点。大型、正规的租赁企业一旦出问题，政府部门管起来有抓手。比如，有住房备案，出了问题能找到人，有手段、有措施。

加强房地产经纪行业监管，立法是必由之路。我们也曾经搞过多次房地产经纪行业的专项整治，并且是多部门联合整治，但治理效果难以持续，根源就在于管理上无法可依，行业监管也一直没有建立起长效机制。中介机构必须办理备案手续，经纪人员必须挂牌上岗，推行统一的租赁合同和经纪服务合同文本，推行租赁经营保证金制度和租金押金监管制度。

严跃进:在房屋租赁市场，中介是一个很重要的角色。对于中介的管制，建议纳入到政府公共平台上来，否则对中介市场各类行为的管理会比较软弱。

后续应该积极引入充分竞争机制，类似机构投资者等介入租赁市场后，能够使租赁市场背后的竞争机制完善，定价也更加合理。

要真正解决此类问题，要让此类租赁合同积极进行备案，尤其是对私下交易的、没有经过中介机构备案的租赁行为，更是需要进行备案。

可以说，租房新规尚待细则承接。