投资千万别买这种房子，哪怕是在一线城市！

最近国家统计局的一组数据显示：

截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。

房地产市场热火朝天的上海与深圳又是个什么情况?

上海是全国商业用房库存最高的城市。

数据显示，截至2016年4月底，上海的商业用房存量高达1023.04万平方米，成为全国商业库存最高的城市。

尽管其每月的成交量也在全国前列，但仍难快速消化海量库存。2016年2~4月份商业用房的成交面积分别为7.33万平方米、20.68万平方米、28.12万平方米，按照这种速度估算，其去库存周期时长仍需54.68个月，也就是四年半。

深圳，20年消化周期，全国最长。

尽管从库存量上来说，深圳206.9万平方米的面积只是上海的五分之一，南京(464.66万平方米)的二分之一，比天津(732万平方米)与成都(520.68万平方米)也都要少的多，但其消化速度并不像他的住宅一样热火朝天，正好相反，是冰点。

2016年2~4月份，3个月的时间，深圳商业用房的销售面积总计才2.52万平方米，相对于206.09万平方米的待售面积，按照现在的这种消化速度，其消化时长需要246.3个月，即20年之久。

商业用房库存难消化，不是个案，而是普遍现象。

天津、南京、成都、长沙、青岛、郑州等等二线城市也同样面临着巨大的压力。上面的这些数据都是按照已经入市的项目来计算的，还有大量在开发，未入市的库存没有算进去，因此上面的去库存周期只少不多。

而且，这种现象不仅发生在内地，中国香港也面临同样的问题。

在2016上半年，香港各区的写字楼空置率都有所增加，整体空置率由3.5%上升至4.2%，这是自2015年第一季度以来最高水平。

而更糟糕的是，去商业用房库存的速度越来越慢，积重难返。截止到2015年，全国商业营业用房销售面积同比增速较2014年回落5.2个百分点降至1.9%。

为什么商业用房库存量居高不下?

造成商业用房如今库存难消局面，互联网“居功至伟”。每一件事物都具有两面性。互联网的诞生，革新了全球的商业模式，丰富了商业种类，颠覆了以往的商业思维，如同18世纪的工业革命，更颠覆了消费者的购物观念与习惯。

而悲催的商业地产，则被互联网衍生出的各种商业平台一步步紧逼，一圈圈缩小。其中具有代表性传统服饰、百货、超市等实体店受到的冲击最大。

数据显示，截至2015年5月底，优衣库在大中华区的门店数达到442家。ESPRIT关闭了103个店铺。沃尔玛表示，将关闭约30%的现有中国门店，而沃尔玛目前在中国拥有400家门店。

互联网已经深入到我们生活的方方面面，细枝末节。除了一些餐饮、健身、娱乐等必须自己亲身体验东西之外，其他都可以通过互联网建立的平台来代替。连银行都不用去了。

来一组数据，让你看得更加明白。

数据来源于国家商务部

客户全被基于互联网平台的电商、微商吸走了，从快递业务量数据就能够一眼看出。

数据来源于国家商务部

天猫双十一的单天成交额从2009年的5000万元，到去年的912亿元，七年翻了近2000倍，更是刺痛了各行各业实体店业主的心脏，更刺醒了商业地产商。

以商业地产为主营业务的万达地产，嗅觉敏锐，早就嚷嚷着转型，王健林更是直言不讳地说，2020年万达将不再是房地产企业。今年年初，更是下调地产销售目标至1000亿，相比去年逾1600亿的销售额，下调幅度近40%。

再来看看万达今年上半年的拿地情况。

单位：万平方米

如何破解商业用房高库存?

针对像一二线商业用房高库存情况，最好的解决方式就是换一种身份卖出去，或者租出去。

深圳、上海目前缺的就是住宅供应量。深圳由于面积小，增加住宅供应量更是迫在眉睫。所以，才大兴城市更新，填海，东进等等战略。所有的目的都是为了增加住宅供应，缓解供需矛盾。

而传统的商铺店面恰好与住宅相反，是供过于求。在如今的商业模式下，已经远远不需要那么多的商铺店面。现代人更愿意享受便捷的网购，省钱省力又省心。因此，许多商业大厦除了一楼的沿街店面还有吸引力，其他封闭在里面的商业用房，已经很难吸引店主和投资客。

但是，由于这些商业中心往往处于城市的较好地段，贱卖又不甘心，结果就空置下来了。

如果将这些空置的店铺，装修成住宅，租出去或者卖出去，既缓解了住宅供应压力，又不浪费资源，何乐不为。但是，这需要国家出台政策支持。因为这些商业用房，与住宅相比不仅年限短(只有40年)，而且没有，水电成本比住宅高很多，且40年后国家可以强制收回。

没有政策支持政府首肯，一切都只能想想而已。