中粮祥云 | 低密产品“飞入寻常百姓家”

济南住宅容积率逐年降低

低密产品“飞入寻常百姓家”

近期，有同业反馈今年的购房者们似乎“不大一样”，有很多客户来售楼处就问有没有小高层，对高层则并不关注：“一听只有高层在卖，竟然扭头就走。”

对于这个情况，我们解读为并不是大家主观意愿就只想买小高层、洋房产品，而是现在这样的项目越来越多，因此在有选择余地、购买力可以支撑的情况下肯定第一选 低密的产品。

而这样的情况其实是和济南主城区近年来处于下降态势的住宅容积率有关。从2016年起，可售住宅地块（不含纯安置、法拍地块，不含外围城区土地）的容积率在逐年下降，尤其是18年以后大量的住宅用地容积率均不足2.5，这就让济南住宅市场的主力业态逐步从高层+小高层业态过度到以小高层业态为主。

随着18/11F这样的低密产品“飞入寻常百姓家”，曾经上车必选高层的置业逻辑因此逐步被一些有一定支付能力的购房者们所摒弃。

因此，在后续的置业过程中大家也要把握住这个趋势，当然购房预算也要量力而行，尽量选择一些有潜力、有完善配套规划的片区置业。

商业综合体、轨交、工业北路

这个片区大有可为！

现在的济南，主流置业方向依然是向东！如果说“东拓”更多的使命是做大，那么“东强”显然就是推动这一区域做强。

有了产业的落地、规划的利好，济南东必将日渐繁荣。在这样的背景下，新东站片区借助城市次中心站位，结合持续的土拍、规划、产业的持续利好，俨然已经成为了东城置业的第一选片区。

而新东站片区未来的发展潜力到底如何？我们来看这张图就知道了！大悦城、天街、万虹广场......短短几公里内有着如此密集的商业分布！这就是新东站！

而在这其中，关注度较高的项目就是大悦城综合体。大悦城商业的计容面积达到了14万㎡，而项目自身的住宅体量达到了40万方（地上计容）以上，这是一个合计达54万㎡的综合体大盘！周边更是有百万方成熟社区、将引进众多重量级企业的省企总部城；此外，在项目东侧就是有巨大发展潜力的济钢片区，已经有济钢森林公园、轨交等配套。

据了解，该项目由世界500强中粮集团旗下的大悦城控股联合济南历城控股开发，有着责任央企的品牌背书并和属地企业深度合作，这样的强强联合将让项目的品质更有保障！

利好众多的大悦城项目，其住宅组团中粮·祥云一经问市就成了东部置业的新热点。2020年当年开盘销超7亿，其吸引力可见一斑！

在2021年3月后，项目保持高关注，累计已经基本去化了两个地块。在近期，有很多朋友在询问中粮·祥云的新品何时推出，现在终于有了确定的信息：项目的二期新品即将问世，而且有着片区的真·洋房产品！

二期新品震撼问世！

大悦城旁的真·洋房来了！

从项目二期新品的规划图中可以看出这是一个没有高层的组团，该地块容积率仅为2.3，绿化率达35%以上，由4栋18层小高层、3栋11层的洋房及5栋10层洋房组成，整个组团仅有570套房源，更有片区少见的11/10F洋房楼栋！

低密的规划，意味着更高的居住舒适度、更优质的户型设计、更好的采光，对于东部的首置首改客群来说，这样的房子才能住的更久！

在产品端二期组团规划有101-136㎡的面积段，其中洋房产品为经典的四面宽户型，在做到四房的基础上面积段控制到了136㎡，结合洋房的高得房率让这款户型的居住尺度有了充分的保证。

整体约13.7米的面宽、超4米的大宽厅、贯通大阳台设计让它的采光、通风效果均有保证，而厨房侧向设置则让餐厅和客厅、阳台的通透效果更佳。

在居住尺度端，南向三间卧室的开间均在3米及以上，其中主卧开间达到了3.4米，开间和进深的关系处理的更好。此外，客卫的干湿分离、卧室的飘窗设计都体现了产品细节。

这款标准四房、四面宽的136㎡洋房户型，堪称片区的户型！

而123㎡产品则是四叶草的布局逻辑，标准的三面宽+南向双阳台配置，同样做到了南北通透。

此外，这款户型的主卧开间同样在3.4米，南次卧开间为3米，保证了基本的居住舒适度。

小高层上的户型为101㎡和113㎡，优势是得房率较高。两款户型均为标准的三面宽，101㎡适合注重性价比的首置客群，满足基本的置业需求；113㎡适配于有一定资金实力的首置客群，双卫设置更加便利。

而在产品迭代的同时，项目还在持续做加法，在园林端同样有了提升：项目基于片区客群和项目业主情况，深研客户对园区的敏感点，对二期园林进行了全新的升级，打造了一个有温度感的全龄社交圈！

中央会客厅、阳光草坪、两个IP主题乐园的设计让园区有了更多供业主交流、娱乐的空间，完善的全龄健身设施、长者专属的活动空间让业主们在社区内即可锻炼。

酒店式大堂的配置更是为项目加分不少，结合智能服务可以更好的提升业主的居住体验。

总的来说，这次中粮·祥云的二期新品在产品端确实值得期待，更是结合低密规划的优势在片区形成了鲜明的竞争力。

目前项目二期新品已经正式入市，样板间也已经开放！感兴趣的朋友可以及时关注项目的动态！

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