广东湛江发布城更管理暂行办法 鼓励成片连片改造

9月19日，广东湛江市人民政府发布湛江市城市更新（“三旧”改造）管理暂行办法，进一步更新湛江市旧改规则。

据观点地产新媒体了解，有关改造面积，《办法》提出鼓励成片连片改造，对于改造地块不在历史文化街区范围内，确实不能与周边地块整合且满足用地规划条件规定的，可以进行城市更新（“三旧”改造）；全面改造为居住用地的，湛江市城区改造地块面积应不低于1万平方米、县（市）城区改造地块面积应不低于5000平方米、乡镇改造地块面积应不低于2500平方米，且满足配建足够数量的停车位等配套设施硬性指标要求才能改造，混合用地中商业和公服设施建筑面积占比不小于60%、住宅建筑面积占比不大于40%的可按以上面积规定的一半执行；微改造和改造为其他功能用地不受面积限制。

《办法》显示，供地方式有两种，其一是公开方式出让，属政府收购储备后供地的，必须以招拍挂方式出让；另一种未协议方式出让，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体。

据观点地产新媒体了解，《办法>对改造主体项目进行明确划分，权利主体单一的项目，即旧城镇、旧厂房项目可以以权利主体或委托单一主体作为改造主体，相关土地及房屋权属证明材料、委托协议视为资格确认书；旧村庄项目经村民代表大会同意以及改造范围内三分之二村民签订搬迁补偿安臵协议，可以以村集体经济组织（或村集体经济组织的全资子公司）直接作为改造主体，村集体经济组织可以通过公共交易平台公开选取合作改造主体。

另悉，涉及多个权利主体的项目，旧村庄项目涉及两条及以上村庄改造的，分别经各村民代表大会同意以及改造范围内三分之二村民同意搬迁补偿安臵条件，各村集体经济组织可以联合作为股东成立合作公司，也可以一并通过公共交易平台公开选取合作改造主体；成片连片改造项目，改造范围内的所有权利主体通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，可由该主体申请实施改造；合作实施的旧村庄改造项目，由村集体经济组织通过民主表决的形式确定，通过公共交易平台公开选取改造主体。

此外，旧城镇项目须用地面积四分之三以上权利主体同意通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体，相关土地、房屋权属证明材料和协议视为资格确认书；旧厂房项目须全部权利主体同意通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗或者权益转移等方式形成单一改造主体。

有关出让价款方面，《办法》提出，项目属政府收购储备后供地的，出让底价由市人民政府确定，土地成交价为土地出让价款；由政府统一组织实施的项目，政府将拆迁及拟改造土地使用权一并公开出让的，出让底价由市人民政府确定；项目涉及以协议方式出让土地的，必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序。