【一周热点速递】济南城市建成区人口超500万，迈入特大城市行列；山钢集团、山东高速地产业务转让迎来新进展丨本周这些大事影响你我

房子，在每个中国人的心目中，都占据着十分重要的位置。有了房子才有归属感，才算真正有了家。每项楼市政策的出台，每次房价的上浮下调，都牵动着你我的心弦。那么，本周楼市发生了哪些大事?又有哪些影响你我呢?楼盘君为大家梳理了一下，只需几的时间，您便可对一周“楼事”了如指掌。

一，城市建成区人口超500万！济南迈入特大城市行列

11月12日下午，山东省政府新闻办举办“‘十三五’成就巡礼”主题系列新闻发布会第二场。从发布会上获悉，近年来，我省以城市群为主体形态，做大做强县城，有重点地发展小城镇，形成了2个特大城市、9个大城市，8个中等城市，75个小城市，1072个建制镇协调发展的城镇格局。其中，济南、青岛城市建成区人口超过500万，迈入了特大城市行列。

【楼盘君评】2017年初，省政府批复实施《山东半岛城市群发展规划（2016-2030年）》，统筹推进空间布局、基础设施、产业发展、要素市场、公共服务、体制机制等“六个一体化”。完成了济南都市圈、青岛都市圈发展战略研究，提升济南、青岛核心城市能级，莱芜撤市设区划入济南市，青岛即墨撤市设区，进一步拓展了城市发展空间，为如今迈入了特大城市行列打下了坚实的基础！

二，济南新建商品房实现“交房即办证”和“不见面办理”

11月13日，济南市召开新闻发布会，正式发布济南实现新建商品房“交房即办证”以及新建商品房“不见面办理”。具体要求开发企业在商品房预售时，应将取得竣工综合验收备案证明作为交房条件写入合同，实现一手交房，一手办证。全城网上受理，水、电、气、热同步过户。利用“互联网+不动产登记”，打造济南“云登记”，目前，济南不动产登记在多个业务领域实现了不见面办理。

【楼盘君评】推进商品房“交房即办证”、“不见面办理”是一项重大民生工程和民心工程。其目的就是聚焦购房者“房易交，证难拿”的痛点、难点、堵点问题，是有效引导开发企业加快产权证办理进度，兑现业主按时交证承诺的具体落实。对规范济南市房地产开发秩序，防范购房风险，促进房地产市场高质量发展有着积极的推进作用，使广大群众和企业切实享受到改革发展带来的红利，助推济南“善感知、会喘气、有温度”的智慧城市建设。

三，济南茂岭山东、西片区控规公示，CBD继续扩容！

11月7日，备受关注的茂岭山东、西片区控制性详细规划在济南市自然资源和规划局进行公示，并征求意见。其中茂岭山西片区控规拟进行调整，将成为CBD西区。此外，从燕翅山往东到省博物馆将形成省会文化设施馆群。从用地规划看，未来山东政法学院地块将成为学校和商务地块，茂岭山西片区内将增加众多中小学，还有一所国际学校。

【楼盘君评】此前相关负责人就曾透露，根据济南市里的整体规划，中央商务区将扩容发展，范围从原来的3.2平方公里扩到8.9平方公里，向东至奥体中路、向西至二环东路，即茂岭山周边片区全部囊括其中，中央商务区占地面积增加了一倍。

四，济南要求水电气暖路等配套基础设施与楼盘同步交付

11月12日，济南市住建局发布关于落实《房地产开发项目用地配套基础设施建设条件意见》的通知，进一步完善房地产开发项目用地出让管理，切实解决房地产开发项目红线外市政配套基础设施建设与房地产开发项目竣工交付不同步的问题，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》中提到：济南住建、水务、交通、供电等部门和单位要依据职责切实履行对配套基础设施建设单位、验收单位或接收单位的监管责任，严格规范配套基础设施设计、施工、验收、接收程序，督促指导相关单位提高服务质量，主动对接服务房地产项目开发企业，确保配套基础设施与房地产开发项目同步设计、同步建设、同步验收、同步交付。

【楼盘君评】通知强调了开发企业在居住项目和配套设施建设工作中应承担的责任，对具体的工作程序、标准等提出更加严格的要求，对配套设施的建设进行全过程监督管理，相当于给开发商戴上了“紧箍咒”，确保各类配套设施同步设计、同步建设、同步交付使用。

 五，济南市农村集体经营性建设用地可以入市了

11月9日，济南市自然资源和规划局官网发布了《济南市农村集体建设用地管理办法(试行)》。办法规定了集体经营性建设用地入市要求和标准，面向全社会征求意见。集体经营性建设用地，是指土地所有权经依法登记的，国土空间规划(或土地利用总体规划、城乡规划)和村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。根据办法，济南集体经营性建设用地入市将有法可依，使用权拟允许出让租赁作价入股等，和国有建设用地同等标准。

【楼盘君评】此《办法》是为加强和规范济南市农村集体建设用地(除宅基地外)使用管理，如期开始集体经营性建设用地入市工作，促进乡村振兴和城乡融合发展，构建城乡统一的建设用地市场。而且集体经营性建设用地创造的收入归村集体所有，这对于提高农民收入，助推乡村振兴具有积极的意义。

一，山钢地产100%股权20.7亿挂牌转让；山东高速旗下地产公司转让迎来新进展

11月9日，山东产权交易中心信息披露显示，山东钢铁集团拟转让山东钢铁集团房地产有限公司100%股权，转让底价合计20.7亿元，挂牌日期2020年11月9日至 2020年12月4日。在济南市场，山钢地产有几个比较重要的项目，包括北园大街以南在售锦绣华府，七里堡附近在售鸿悦华府，中央商务区附近的现代逸城，以及位于唐冶的锦悦华府。

山东高速旗下地产公司转让也有了新的进展。继预披露之后，11月10日，济南汇博置业的51%股权及4590万元债权转让也正式挂牌，转让价格为1.78亿元。据了解，济南汇博置业是长清山东高速绿城兰园的项目公司，项目由绿城代建。山东高速绿城兰园项目位于长清大学城片区，占地约154亩，共规划23栋楼，目前还是在售状态。

【楼盘君评】近段时间以来，中国重汽、山东黄金、兖矿集团等，或挂牌转让房地产子公司股权，或明确宣布退出房地产板块，引起社会广泛关注，这其中是山东省出台一系列相关文件，明确“聚焦主业”是当前及今后一段时期国企改革的重要方向，要落实“心无旁骛攻主业”。

二，前10月房企发债逾万亿元，偿债高峰将来袭

2020年前10个月我国房地产企业境内外债券融资累计达10283亿元。而11月份，房地产行业将迎来今年以来的债券到期高峰，待偿规模达1071亿元。11月房企将有1071亿元债券到期，迎来今年到期偿债高峰期。分析人士称，10月房企强劲的销售业绩可缓解一部分流动性压力，但高负债房企将面临较大考验，对销售回款的依赖程度将进一步加深。

【楼盘君评】今年以来境外债市受不确定因素干扰表现低迷，10月末期出现短期回暖迹象。由于全球不确定因素仍存，预计境外债市短期波动性较大。境内债券市场方面，三季度房地产金融监管升级效果逐渐显现，预计至年末以防风险为首要方向，房企境内融资环境将持续收紧。未来房企还得加强销售回款，不断提升运营效率，提高盈利水平，增强自身造血能力。

三，10月全国土地市场成交均价环比降逾一成

最新数据显示，截至目前11月9日，40个一二线城市土地成交额已达2.79万亿元，较去年同期的2.41万亿元同比上涨16%。有专家分析认为，今年自5月开始，楼市快速企稳，房企加大融资力度，积极购置土地。但从拿地节奏来看，近月来，房企拿地已明显谨慎。数据显示，10月，全国土地市场整体成交量环比下跌，成交均价环比降逾一成，出让金总额环比降近两成。

【楼盘君评】在全国土地市场趋冷的情况下，济南土地市场迎来了第四季度的供地潮。仅十月份，济南就共有约1492亩土地出让。但在大背景下，房企“三条红线”压顶，多数房企面临降负债、增加现金流的压力；拿地资金上的捉襟见肘，直接表现在房企拿地的意愿上，大部分房企对后续拿地还是持观望的态度。

四，昆明加强商品房预售资金管理，专款专用按比例动态监管

为进一步保障购房人合法权益，避免楼盘烂尾等情况发生，近日昆明要求开展商品房预售资金监管。所谓商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。此次，昆明市开展商品房预售资金监管将着重加强对主城中心区办理商品房预售许可项目的资金监管，同时，预售资金应当全部存入专用账户，按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%。昆明市住房城乡建设局将根据房地产开发企业的资质、经营业绩和诚信记录等，对商品房预售资金实施分级监管。

【楼盘君评】要从源头杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制度势在必行。用更大比例的自有资金开发，有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。同时，实实在在的商品房摆在眼前，买卖双方的矛盾和争议也会更少。

五，银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，为规范保险资金直接投资未上市企业股权行为，加大保险资金对各类企业的股权融资支持力度。《通知》主要内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，同时鼓励保险资金开展市场化、法治化债转股项目。其中提到，禁止保险资金投资直接从事房地产开发建设的标的企业，包括开发或者销售商业住宅。

【楼盘君评】从政策可以看出，在促进实体经济发展方面，险资的作用受认可，或者说投资的范围增加。这也意味着此前的各类约束开始减少。险资的进入，自然也有助于扩大企业的融资。需要注意的是，第一、其强调的是房地产开发建设领域，主要是指住宅类的业务，但是对于一些复合型的地产企业类似从事新能源汽车等企业，还是可以享受险资的投资的。第二、其强调的是财务性投资的稳健，后续各类战略性投资。即长期持有房企股权的案例会增加。