大同小异的万象东方和中粮祥云,谁才是新东站片区刚需首选?

发布时间:2020-08-28 15:55:37

来源:楼盘网

分类:行业动态

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放眼整个济南楼市,新东站片区的各项优势不论对房企还是置业者都有目共睹。作为济南五个次中心之一,就规划来看,新东站片区对购房者的吸引力非常强。尤其是地铁3号线连接着济南最为繁华的CBD片区,同时,济南东站的投入使用也刺激了产业的导入。此外,片区内的商业配套和教育配套也非常完善,但具体到落地还需要一定的时间。

目前,新东站片区的楼盘密集且产品同质化严重,价格较低,对于刚需置业者来说,毛坯万元左右的价格非常具有诱惑力。2016年8月份,天鸿地产以109540万元的总价竞得历城区田园新城片区2宗商服用地和2宗住宅用地。其中住宅楼面价约1182元/平,在此,天鸿打造了万象东方项目。今年5月份开盘的时候,定价10999元/平!一时间,风头无二。当然,四年前的济南土地市场和今天大相径庭,但超低的楼面价还是让不少人既眼馋又无奈。以至于每每有房企在新东站片区拿地的时候,都会有人感叹:天鸿又香了!

2019年9月份,中粮以31.4亿元底价摘得王舍人片区原化肥厂7宗土地,包含1宗商务用地和6宗居住用地。商务用地规划打造大悦城综合体;而住宅项目则为中粮祥云,定位刚需,容积率在2.3-2.4之间,最高楼面价7384元/平,建面约40.0万㎡。中粮的闯入让本就热闹的新东站刚需市场竞争更加激烈。因为区域相同、体量相近、定位相似,中粮祥云也就和天鸿万象东方成为了直接竞品,那么两个项目在哪些方面可以对比考究呢?

看地段:万象东方的位置其实就较为偏远,中粮祥云则是偏上加偏。中粮祥云东西南北四个方向目前来看还都处于开发状态,再者就是最基本的道路交通网也不如万象东方的健全。但中粮祥云作为新东站片区东半区的拓荒者,可能过上几年,周边会发展的很好。再加上商业项目中粮大悦城的加持,成为一个区域核心不是问题,但任重而道远。

比配套:中粮祥云自有大悦城,这是一张好牌。而在交通、学校等配套方面虽然都有保障,但基本上都和天鸿项目的卖点重叠,这是一个非常尴尬的点:中粮有三号线裴家营站,天鸿也是;中粮有稼轩分校,天鸿也签了历城二中;中粮有大悦城,天鸿去大悦城很近~ 总之,这两个楼盘相似度很高,在配套方面基本没有差别。值得注意的是,前几天有媒体爆出中粮祥云签约历城二中稼轩学校存疑的事,一时间让其登上了舆论的风口浪尖,所以在教育配套方面,中粮祥云还有待商榷。

品牌和服务:中粮虽是国企,但对于济南楼市来说,却是个新面孔。中粮祥云到底怎么样,还得等到入市之后的具体反映。而天鸿则不同,作为扎根新东站片区深耕了十几年的开发商,天鸿积攒了大量的人脉和资源,而且就以往的项目来看,品质和声誉也都可以,这一点,中粮在天鸿目前基本上毫无优势。想要在济南楼市站稳脚跟,中粮的首秀必须拿出让市场,让置业者满意的作品。

有人说,在没出价格之前怎么褒贬项目都是“耍流氓”。这有些道理,毕竟购房者最后看重的还是价格。但七千多的楼面价很大程度上限制了中粮祥云去和万象东方打价格战,毕竟成本问题是既定事实。如果二者真的在价格方面不分伯仲,那就不可避免的需要考虑中粮祥云在产品投入上的成本。现在看来,中粮祥云定价略高于万象东方或许更合乎常理,但高出来的这部分,能不能得到市场的认可,是个未知数。

总的来说,中粮祥云和天鸿万象东方在各方面的重叠度很高,竞争也比较激烈。天鸿目前在价格,口碑等方面略有优势,中粮祥云目前还未开盘,留给我们的还是一些未知。至于到底孰优孰劣,值得期待。

新东站片区的发展日新月异,越来越繁荣的背后也伴随着各大房企的厮杀争斗:比价格,讲品质,看配套,拼宣发……我们希望看到的是在激烈的竞争中各家都能拿出得意的作品,让楼市更清朗,为置业者谋福利。


责任编辑:hk

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