【一周热点速递】房贷利率降息，买房窗口期正式打开！济南连续大规模供地！本周这些大事影响你我

11月20日，全国银行间同业拆借中心发布新LPR，一年期LPR报4.15%，相当于目前一年期中期借贷便利（MLF）利率加90BP；五年期LPR报4.80%，相当于目前一年期MLF加点155BP。两期限LPR均较上月下调5BP，但与MLF的点差继续保持不变。1年期LPR利率最新报价比上一次报价降息5个基点，更重要的是，房贷利率也降息了5个基点——5年期以上的LPR利率从上次的4.85%降低5个基点，最新报价是4.80%。

【楼盘君评】这次降息，既是经济增速放缓、全球货币宽松背景下的必然，也是对房地产市场偏冷状况的调整，虽然下降的幅度很小，但对房地产市场来说，仍然意义重大，将给目前低迷的楼市注入一针强心剂。近期市场观望情绪继续增加，而利率下调客观上使得房贷的压力会减少，这也有助于后续购房者的积极入市。到了年底房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多的市场交易活跃态势，也是购房的一个好时机。

二．机构预计2020年全国商品住宅将供大于求

房地产市场持续降温，部分城市供求关系失衡，下调压力逐渐加剧。11月19日，易居房地产研究院发布的研究报告显示，从受监测的主要城市来看，2019年住宅供给量整体小于需求，随着全国市场进一步降温，预计2020年全国商品住宅将供大于求，市场将继续面临调整压力。

【楼盘君评】供求关系是决定房地产价格短周期波动的关键因素之一，通常来说，在仅考虑供求关系的情况下，当住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌；当住宅供应量大于未来需求量时，房价易跌难涨。目前来看，无论供大于求还是供小于求，供求关系在整体上来说还是比较均衡的，短期内不会出现较大的供需失衡，市场也将持续维持稳定。

三．以价换量效果明显，部分房企10月成交量创新高

为扭转“小阳春”后成交清淡的态势，一些房企四季度以来加大推盘力度，降价促销，加速回笼资金，“以价换量”，不少房企10月份成交量创出历史新高，这在一线龙头房企中表现尤其突出。受新房降价促销影响，二手房市场纷纷降价销售，部分置换需求较为迫切的业主降价力度有所加大。“金九银十”期间，多地二手房市场出现不同程度下跌。

【楼盘君评】2019年前10个月，房地产市场整体仍保持高位运转，且10月份商品房销售面积增速今年以来由负转正。但在融资信贷政策整体收紧、房企拿地速度整体放缓、限购政策依然严格的背景下，且经过2019年的降价促销后，2020年房地产行业销售将后劲不足。从房价看，市场调整趋势明显，一二三线城市逐渐进入调整期，购房者预期明显呈现“看平”。

四．多家券商展望明年房地产市场：量跌价稳将是大势所趋

临近年末，多家券商近日发布2020年房地产市场研报。预计2020年，政策面对于地产坚决调控态度将在较长时间内维持，2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。在成交方面，多家券商认为交易规模继续稳中回落，但不同城市间分化也将更为明显，房价方面整体来看仍将平稳运行。此外，房企集中度会进一步提升，而从房价和销售来看，量跌价稳将是大势所趋。

【楼盘君评】目前来看，经济和财政压力加大，房地产政策没有继续从严的空间，但考虑政府“房住不炒”态度坚决，预计2020年房地产行业政策大松较难，但小松可期，房地产政策从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体行业环境边际改善。2019年属于房地产降温周期，因此2020年房地产市场可能具有较好表现，部分指标有反弹可能，部分观望的需求也会进一步释放，对房地产市场有一定的支撑意义。

一．济南出让300亩土地 住宅用地271亩

19日，济南市挂牌出让3宗土地，包含两宗居住用地和一宗工业用地，居住用地位于园博园南侧，长清湖旁边，具体在海棠路以东、芙蓉路以北。3宗土地面积达300亩，其中居住用地占了271.5亩，其中的A1地块更是到了195亩，属于少见的大地块了，两宗地的地上容积率在1.6-2.0之间。这批土地挂牌截止时间为12月19日。

【楼盘君评】据悉，2019年度济南市市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比去年的23660亩多出这8058亩。其中，大家比较关心的城镇住宅用地供应为554.92公顷（8324亩），占供地总量的26.24%，总体供应量与去年基本持平。济南土地市场在经历了年中阶段频繁的供地、拍卖后，下半年逐渐冷却下来，少量拍卖的土地也基本上都以底价成交，各家房企拿地也开始变得谨慎，预计接下来的土拍也很难出现多家争抢的场面。

二．济南挂牌25宗地 CBD/西客站/小鲁庄均有供应

临近年底，济南又现土地大供应，今天济南挂牌出让了25宗土地，总出让面积约2200亩，是本月内的第三次土地供应，也是本月内第二次超2000亩的大规模土地供应。本次供应了12宗住宅用地(部分商住混合)，总面积达579亩，商业用地86亩，剩余为工业及仓储用地。在区域分布上，济南市内五区及长清、莱芜均有土地供应。这批土地最终将在12月20日成交。

【楼盘君评】2019年度济南市计划城镇住宅用地供地为8324亩，目前仍有超过1000余亩地的年度计划未完成。11月连续3次供地，而且本次供地面积非常大，应该也是为了年底计划冲刺，如果这些地块能够成功拍出，基本上补足了目前的完成空缺。从近期的土地市场来看，底价成交可能会成为大部分地块的结局，所以相信今年的供地计划大概率能够完成。

三．济南R3线预计年底初期运营，每天早6点到晚9点半

21日，济南轨道交通集团董事长陈思斌到12345接听市民来电。记者从活动中获悉，目前，济南的轨道交通3号线正在试运行阶段，11月12日完成初期运营前安全评估预检查，预计年底初期运营。3号线运营初期服务时间为6:00-21:30，时长15.5，与1号线保持一致。工作日行车间隔为高峰期7、平峰期8分30秒，周末及节假日行车间隔为8。3号线的计价方式和优惠政策也与1号线一致，票价在2元～5元之间，支付方式与1号线相同，可通过济南公交卡、泉城通卡、济南地铁APP、单程票方式支付。

【楼盘君评】济南东部已经成为济南的新城市核心区，这里聚集了大量的产业和人口，尤其是CBD建成后，东部将吸引更多的企业和人才。随着人口的增加，交通压力也越来越大，尤其是每天早晚的上下班高峰，凤凰路、奥体中路、奥体西路几条南北主干道都非常拥堵。地铁三号线的正式运营，将对济南东部的交通情况带来极大的改善，也大大方便了居民的上下班通勤和日常交通需求。

四．不动产登记全链条办理，济南唯一官方政务服务app开发完成

22日，济南市委市政府举行新闻发布会。会上，济南市大数据局会同市公安局、市行政审批服务局负责人介绍，围绕打造高效、便捷、安全的政务服务“网上一窗”、“掌上一窗”开展了一系列工作。目前，“泉城办”APP已开发完成，可信身份认证和电子印章系统已建成并开展试点应用。在功能应用方面，新增上线应用51个，尤其是不动产登记全链条业务，实现了新建商品住房交易登记业务的掌上办理，部分新建小区房产证办理已使用该功能，实现办证最多跑一次。

【楼盘君评】“泉城办”通过系统互联，将济南全市30余家金融机构用于不动产抵押登记的借款和抵押合同进行简化，生成专用的电子合同，方便银行及相关借款人办理抵押登记手续，共涉及10余类抵押登记。同时，将抵押登记涉及的12份材料减少至3份，10余页的合同材料缩减至2页。目前，每年20余万抵押登记的材料提交得以减化，节省了企业和群众的办理成本和时间，仅凭一张身份证就能办理不动产登记业务，“一证取证”已经实现。