【一周热点速递】房产金融政策短期难松绑！济南供应26宗土地！本周这些大事影响你我

在今年房地产行业融资情况收紧的情况下，房企前三季度业绩完成率出现分化，中小房企业绩不佳。在资金回笼的压力下，一些房企甚至打起了自己员工的主意。而种种迹象表明，市场观望情绪浓厚，住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看，房企四季度的销售压力依然存在。

【楼盘君评】四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中报披露情况来看，多数企业供货节点集中在四季度，这将为业绩冲刺提供有力保障。此外，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。

二．三季度居民购房杠杆率下降 房产金融政策短期难松绑

易居房地产研究院发布《2019年三季度全国居民购房杠杆研究》报告。报告显示，三季度，个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落；全国居民购房杠杆率为31.3%，环比降0.5个百分点，同比降0.1个百分点。政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，市场预期随之转变，全国首套房贷平均利率连续4个月上升，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。若年内5年期LPR不调整，预计全国首套房贷平均利率将继续横盘小幅震荡，部分城市房贷利率还有可能进一步小幅上行，四季度居民购房杠杆率还将下降，百城房价指数环比涨幅也将继续收窄。同时需要注意到，我国住户部门杠杆率不断创新高，不断缩小与发达国家间的差距，这也预示着房产金融政策短期内仍难松绑。

【楼盘君评】住户部门贷款余额增速持续高位也与住房贷款持续高增长有关，从央行公布的数据来看，2008-2018年，个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%，即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右，是居民负债的最主要组成部分。随着近日央行强调，要保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，预计下半年住户部门贷款余额增速将会有所放缓，住户部门贷存款余额比值的上升趋势也将趋缓。

三．“降息”提振市场 降准年底可期

央行开展中期借贷便利(MLF)操作4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。本次“降息”并无意外，系央行8月17日宣布LPR挂钩MLF利率以来，货币当局采取“新基准利率”的“降息”行动，政策意义突出，显示了宏观部门实施逆周期调节以对冲经济下行压力、稳定产出水平以及就业形势的决心。

【楼盘君评】本次“降息”，可能会对11月的信贷投放和社会融资带来一定提振。基于LPR利率每个月的20日发布，从此时到本月LPR利率公布的这段时间，笔者预计市场将形成强烈的LPR利率调降预期。从理性决策角度出发，银行为稳定收益，可能对此期间的信贷投放加大力度，从而对社会融资形成一定提振。

四．住房和城乡建设部等6部门通报7起住房租赁中介机构违法违规典型案例

住房和城乡建设部等部门公布了各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例，并予以通报。据悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办六个部门在“不忘初心、牢记使命”主题教育中联合开展整治住房租赁中介机构乱象工作以来，各地深入开展专项整治，查处和曝光了一批违法违规案件。

【楼盘君评】住房和城乡建设部等部门将以这次专项整治工作为契机，督促各地主管部门坚持问题导向，真刀真枪解决问题。紧紧围绕住房租赁交易行为的关键环节，严查违法违规行为，曝光违法违规案例，坚决取缔一批“黑中介”。同时要既治标，更治本，既猛药去疴、集中整治，又巩固成果、根除病源，有效遏制住房租赁中介行业乱象，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

一．济南供应26宗土地！南北康/药山等均有供应

济南终于又迎来了真正意义上的大供地，在数量上住商用地终于压过了工业用地。11月8日，距离章锦供地不久，济南一次推出了26宗地，总面积2192亩，其中居住用地有15宗，总面积784亩，商业用地有5宗，共84亩，还有11宗是工业用地，总面积1324亩。区域分布上，南北康片区供应两宗居住用地，共计134亩；终止拍卖的药山西片区再次挂牌，共288亩居住用地；白马山片区出让3宗地，共计140亩，包含1宗92亩的居住用地和48亩的商业用地。

【楼盘君评】据悉，2019年度济南市市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比去年的23660亩多出这8058亩。其中，大家比较关心的城镇住宅用地供应为554.92公顷（8324亩），占供地总量的26.24%，总体供应量与去年基本持平。从目前情况来看，济南2019年住宅用地供地尚有超1000余亩地的年度计划未完成。预计接下来的两个月内，济南会有数次供地信息出炉，但能否完成供地计划目标仍未可知。

二．R2线明年通车，北园大街多处禁左转

作为济南首条贯穿中心城区东西向的地铁线路，2号线将力争于明年年底通车试运行。楼盘君自济南轨道交通集团获悉，按照济南市轨道交通整体施工部署，计划自11月9日起对2号线(R2线一期)长途汽车站(北园大街济泺路路口)施工围挡进行调整。根据规划，从11月9日起至2020年12月8日，将对北园大街济泺路路口南侧部分机动车道封闭施工，为最大限度减少对交通的影响、减少拥堵，结合施工围挡调整和道路通行条件，施工期间北园大街与济泺路路口南向西、东向南、西向北3个方向禁止左转。沿线车辆可通过绕行无影山路、无影山东路、汽车厂东路、师范路、堤口路、凤凰山路、标山南路等道路进行分流。

【楼盘君评】2号线西起王府庄站，主要经过槐荫区、天桥区、市中区、历城区、历下区五个行政区，串连济南西客站、中心城区的火车站、长途汽车站等重要交通枢纽，连接轨道交通1号线、3号线，并预留向东延伸的条件，对于缓解东西向交通压力、支撑带状城市空间拓展、实现济南东拓、西进、中优的城市空间发展战略具有重大意义。

三．济南办理租房补贴程序简易

针对租户办理租赁备案遇到的相关问题,济南市下发了《关于对申请租赁住房补贴保障家庭执行租赁住房备案简易程序的通知》,通知规定,租赁备案按以下程序办理:租赁住房补贴申请家庭持申请人身份证、签订的房屋租赁合同或协议(租赁住房需办理产权登记或网签备案),到出租房屋所在地住建部门办理租赁住房备案,现场填写承诺书(承诺已征得出租房屋产权人同意等)。

【楼盘君评】简易程序减少了租客办理租赁登记的障碍,不需要房东再出面,也不需要房东提供身份证、房产证等证件,这样减少了房东不愿配合的抵触。同时,该工作人员表示,根据规定,租户使用简易程序进行房屋租赁备案,还是首先要征得房东的同意,这是个人承诺书的一项要求。

四．济南明年开启“三环时代”，大北环、大南环确定走向

备受关注的“三环十二射”截至目前已完成了“两环九射”，“四大外环”的建设都在有序推进。济南市城乡交通运输局也已对“大北环”“大南环”工程社会稳定风险分析进行公示，同时也公示了线路走向。济南绕城高速公路二环线北环段又称“大北环”；济南绕城高速公路二环线南环段，即“大南环”；济南绕城高速公路二环线西环段又称“大西环”。

【楼盘君评】截至目前，“三环十二射”已完成了“两环九射”，除了正在有序推进的“四大外环”之外，剩下的三条射线分别是济青中线、济高高速以及济泰高速。其中，济泰高速预计2020年通车，另外两条射线也都已被列入规划。