济南城市“天际线”屡创新高 物管升级势在必行

绿地普利中心303米，汉峪金谷八方觚339米，济南CBD“城”330米、“河”360米、“山”420米，北湖片区规划超高层400米，济南西站恒大国际金融中心518米……近年来，济南300米以上超高层建筑越来越多，城市天际线屡创新高。

“超高层建筑管理的复杂性和难点应该以何种方式来解决，正在成为业内乃至社会关注的焦点，值得引起开发企业和政府部门的重视。”在18日举行的“守护城市天际线：超高层建筑管理研讨会”上，仲量联行大中华区物业与资产管理部运营总监李炳基在接受记者采访时，如此表示。

市场供应井喷

中国超高层建筑发展历史虽然只有10多年时间，但随着城市化和产业升级进程的加快，作为商业城市的象征，超高层建筑正在中国如火如荼地发展。

据世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)的统计数据显示，全世界现有300米以上超高层建筑136栋，其中中国62栋。目前在建、预计2024年前交付的超高层建筑，中国有66栋。

“超高层建筑因其地标性特征，将成为国内二线城市商业地产市场未来几年内发展的亮点。未来10年，我们预计全国超高层建筑数量将达到1000座以上，并且呈现出由一线城市往二线城市、由沿海城市向内陆城市延伸的趋势，济南、天津、沈阳、大连等北方城市，未来几年都将有大量超高层楼宇建成交付。”仲量联行华北区物业与资产管理部总监李从越表示。

从济南市场看，市场潜力同样巨大。据仲量联行统计，目前济南全市商务办公总体量约710万平方米，存量确实比较大，但包括超高层建筑在内的甲级办公楼面积仅有40多万平方米，平均入住率达到80%左右，且租金水平在过去几年保持稳步上涨。

“我们预计，随着CBD‘山泉湖河城’等项目的建成，未来5年内，济南东部城区将有近百万平方米超高层甲级办公物业进入市场，推动济南整体办公市场能级的提升。”仲量联行山东分公司董事总经理白路表示，随着区域性金融中心建设的不断加快，金融业和总部经济的快速扩张，将催生大量高品质办公物业的市场需求，推动甲级办公市场快速发展和成熟。

运营管理成关键

市场潜力可期，但供应量大幅度增加，也会为业主带来挑战。“作为城市高速发展的标志，城市与企业的名片和近‘炫耀性’资产，超高层建筑本身具有极高的社会关注度。要在竞争日趋激烈的市场上脱颖而出，获得成功，运营和管理是最为关键的因素。”李炳基认为，“项目运营状况是否良好、建筑使用是否高效，都与贯穿整个项目开发周期的物业管理服务息息相关，专业的服务体系因此应当受到业内的重视。”

在他看来，目前中国超高层建筑有十大症结，具体表现在：缺乏明确的建造标准、物管团队担当协调角色、工程延误引发各种问题、项目核心成员流失率高、欠缺完整的项目资料数据、分包商当地团队对系统认识不足、存在大量建筑遗留工程、漏雨设备运行初期故障率高、住户对初期服务期望有落差、缺乏原设计与实际运营的功效分析。

与一般楼宇相比，超高层建筑在外形设计、设施设备、业态构成以及资产价值等方面，均呈现出独有的特点。它们都有着独特、亮眼的外形设计，采用多种创新理念和前沿技术打造，需要大量特种设备支持其正常运转。同时，作为业主和城市的近“炫耀性”资产，超高层建筑在吸引多种业态和大量知名企业、品牌入驻的同时，也会有更频繁的参观需求。这些都导致超高层建筑在运营、管理上存在诸多难点。

呼唤物管全面参与

超高层建筑通常集办公、商业、公 寓、酒店等多种业态于一体。仲量联行的专家认为，作为“垂直社区”，不论是从物业管理、工程管理还是资产管理的角度，超高层项目都需要在设计、施工、交付等各个阶段，引入物业管理团队全程参与。

例如，电梯等设备管理是超高层项目的重中之重，保养频率远高于普通楼宇，引入具有更高科技含量的电梯控制系统和访问控制系统显得更为必要。同时，超高层项目更需要通过对人流、物流动线进行合理规划，采取物理隔离和时间隔离等方式进行疏导，将日常办公人群、参观人群、货物等相互叠加、干扰的影响降到最低。

除了设备维护与人流管控外，如何降低运营成本、提升工作场所生产力，分别是当前超高层项目业主和租赁客户最为关心的问题。要打造出真正的地标建筑，使之成为知名企业入驻的第一选择，就应当以客户需求为中心，提高软性服务和可持续发展水平，让整个项目的价值得到有效提升，通过高质量的物业管理服务，实现业主、租户和物业服务团队的三方共赢。