楼市成限竞房主场 二手房将受到冲击

预计未来每10套新房里有5套是限竞房，二手房将受到冲击。那什么是限竞房呢?限竞房是指限地竞房价政策，是北京商品型住房新增的一种土地出让方式。地价是提前设定好的，在此基础上设定一个最高销售房价。

目前为止在北京严格的调控下，限竞房遭遇淡市。截至日前，北京合计有16个限竞房项目取得18期预售证，合计提供商品房限竞房源9038套，达到了93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。

然而从网签数据看，因为部分项目刚取得预售证，只有8个项目有网签数据，合计网签只有1089套，按照这个比例计算，网签销售率只有12%。而即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这16个项目，平均去化也不足4成。另有数据显示，北京每新推10套新房，其中5套是限竞房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。这就意味着，在未来一段时期，限竞房将展开白热化竞争，而另一方面，超过90平方米以上的改善型楼盘将会越来越。

有报告称，在8月期间购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此，如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者，而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场，目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。

当然，这种心理变化迅速被开发商抓住，抢客户成为所有楼盘的第一要务。某营销负责人表示：“去年年底的时候，虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场，但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知，限竞房低于同区域市场均价的特性，虽然打掉了开发商相当部分的利润预期，但是，却吊起去化速度的胃口，这个逻辑顺理成章，既然舍掉了很多利润，去化速度总该没问题吧?按照当时的想法，如此逻辑一点也没错。”

实际上这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素：限竞房项目入市的节奏，不是商品房时代的“接续式”，而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代，项目是几个接着几个入市，但限竞房项目为主的时代，节奏变成了一批集中入市，而后市场消化，而后，再来集中一批。这样造成的局面，从操盘的角度看，就是现在这个样子，谁也不可能快速去化，特定时间区间内的供应量很大。

从进入9月后的前两天成交表现看，9.1-9.2两日成交创2018年以来除春节期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋节假期又临近国庆假期，成交易受假期影响。以2016年中秋节假期为例，包含中秋节假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水平为9月周度成交最低。故预计9月成交量将在8月基础上小幅波动，均价趋稳，全年北京全市成交量预计落在15-18万套之间，年末积压需求释放，市场会有所升温。

大批量入市供应的限竞房，也是影响二手房市场在九十月份表现的重要因素。8月，北京商品住宅销售量环比增加近四成，绝对水平处于2018年以来月度次高水平。大量的新房供应，难免会分流有限的购房需求。目前新房和二手房市场存在不小的竞争，新房入市会形成需求的分流是肯定的。限竞房在价格上有优势，而二手房则主要体现在交通位置和成熟的配套设施上，同时入住时间有保证，相比下来二手房还是有竞争力，但成交量依然会受影响。