济南卫星城楼市分化：章丘高位盘整，长清依然较热

“章丘的楼盘很多，但售价也高，基本都在1万元/平方米以上了。想买套房子，难!”27日，章丘购房者郭旭红向经济导报记者抱怨道。

最近，济南房产圈关于章丘楼市的话题很热。一则广为流传的信息是：章丘的楼市“凉”了。但对于郭旭红来说，“凉”了的章丘楼市，已经让她高攀不起。

“章丘楼市正陷入了艰苦的拉锯战。一方面，章丘平均房价已经站到了1万元/平方米以上，能买得起房子的人少了，但市场供应比较多，市场供需关系变了;另一方面，开发商成本普遍比较高，降价的空间也不大。未来一段时间，市场很可能进入艰难的相持阶段。”28日，章丘某楼盘负责人刘海生向经济导报记者说道。

而在章丘市场退烧的同时，济南另一个卫星城——长清的房产市场依然很热。在本月进行的土地拍卖中，长清地价又创出了历史新高。两个卫星城不同境遇的背后，是两地供需之间的不同关系。

新房均价站到1万元/平方米以上

郭旭红老家在章丘区官庄街道的农村，四五年前她来到章丘一家大型商场做售货员，两年前她在朋友的帮助下开了一个美甲店，“生意不算太好，但平均每个月也能净赚四五千块钱”。加上她老公每个月四千来块钱的收入，两个人每个月收入能到八九千元。经过近些年辛苦积攒，两个人手里也存下了十几万元，于是就想在章丘买套房子。毕竟孩子已经三岁多了，他们想在孩子上学前在章丘安顿好了，也给孩子一个好的教育条件。

但近一个多月，郭旭红和老公跑遍了章丘各个楼盘，却发现他们赚钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。

由于老家在章丘以东，郭旭红买房时首先考虑了章丘东部的几个楼盘。郭旭红首先来到了章丘东环路与唐王山路交叉口的鲁能公馆项目。置业顾问告诉他们，该楼盘在售住宅1万元/平方米左右。郭旭红算了算，一套100平方米的房子就需要100来万，即使他们凑齐首付，还贷压力也很大。但置业顾问告诉她：这已经是周边价格最合适的楼盘了，其他楼盘土地成本高，价格更贵。

郭旭红不信，她来到鲁能公馆项目西侧的玖珑府，这是由世茂、正荣、碧桂园三家开发商联手开发的楼盘。置业顾问表示，该楼盘位置更好，产品更高端，品牌更强大，而且还是带装修……当然，它的价格也更贵，首开产品为1.3万元/平方米左右。这让郭旭红直接蒙圈：首付也凑不齐，这房子就不是卖给她的。接着，郭旭红又来到了玖珑府西侧的中麓府，该项目也是由三家开发商联合开发，分别是万科、保利、旭辉银盛泰，它的价格信息与玖珑府相差不大：也是1.3万元/平方米左右。郭旭红还去了章丘很多楼盘，她发现现在章丘的新房价格几乎都在1万元/平方米以上了……

28日，经济导报记者也在章丘探访了多个楼盘，除了前述中麓府、玖珑府等楼盘，绿城百合花园、山水泉城、龙泉壹号等众多项目的售价均在1万元/平方米以上，只有个极个别的楼盘售价还在1万元/平方米以下。

章丘房价或已见顶

郭旭红回忆起两年多前，章丘还有很多楼盘每平方米的单价在五六千元左右。但在那时候，郭旭红真的没钱。现如今，她的手里存了一些钱，房价却几乎翻番，这样的房价让她望“房”兴叹。

但经历了房价大涨的章丘，很多房地产人的内心也很焦虑。“其实在去年年底的时候我就说过，2018年的章丘楼市会很难受。因为，供货量太大了，房子可能会很难卖。”刘海生向经济导报记者说道。

到了近一两个月，章丘房子“难卖”的预期成为现实。在5月份，章丘一个全新高端楼盘开盘，只卖出去了十多套房子。“表面看，是它的价格太高了。周边一个在售楼盘的价格是1万/平方米，它的新开盘价格是1.3万元/平方米，虽然是带装修，但买房人也很难接受;深层次看，还是供货多了，如果周围没有其他竞品，它1.3万/平方米的价格照样会热卖，因为总有一部分人能接受这样的价格。”

经济导报记者也注意到，虽然章丘各楼盘价格大都站到了1万元/平方米以上，但各售楼处普遍冷冷清清，鲜少见到买房人。而且，很多楼盘都雇佣了大量“拓客”在各售楼处附近截留买房人，这与去年下半年章丘几乎全城“断货”的局面截然不同。

对章丘楼市目前相对平淡的走势，刘海生认为可能会持续一段时间。“首先，章丘楼市的需求减少了。章丘楼市的需求可以分为两部分，一部分是章丘本地的自住需求，他们有些会因为房价上涨而不得不放弃购买房子了;还有一部分是投资性需求，包括来自济南主城的投资性需求和看到房价上涨而涌入的纯粹投机性需求，这两部分因为章丘限购及房价上涨停滞，也会大幅减少。其次，供应增加了。章丘去年供应的土地量很大，这些供应正在陆续投放市场，新楼盘正在集中上市。所以，目前章丘楼市的特点是，本地很多人买不起了，济南主城的很多人不来了，投机性客户看房价不涨也不买了，但供应增加了，市场因此变得很难受。”刘海生分析道。

世联行山东区域总经理朱江也向经济导报记者分析道：“章丘房价在短期内已经见顶。1.1万元/平方米的价格是一条高压线，章丘房价高于这个价格的楼盘在销售时将面临很大压力。”

供需决定市场走向

对于章丘未来的长期走势，刘海生并不是很多担心。“需求还是有的，只不过在房价大幅上涨之后需要‘休养生息’;而且，章丘房价并不会大幅下降，毕竟开发商的成本在那里摆着。现在的问题是供应比较大，各家开发商需要扛过一段时间，让供应逐渐消化。”

经济导报记者统计，2017年以来章区土地供应量委实不少。仅仅在2017年，章丘就供应住宅用地35宗，面积达到144万平方米，其地上最大建筑面积达到255万平方米。如果按照120平方米/套计算，这些土地可盖房子2万多套。而在2017年，章丘商品房销售面积合计为54.36万平方米，远低于当年度土地供应量。

另外，与章丘市场不同，济南的另一个卫星城长清的楼市依然较热。在本月初，长清一宗约7万平方米的土地拍卖，最终成交价达到了10.3亿元，楼面地价达到5700元/平方米。扣除容积率因素，只看土地价格，该次成交地价达到988万元/亩，创下长清地价历史新高。

“长清与章丘的不同之处是，当地的供应依然比较紧张，土地供应也一直没有放量。”朱江向经济导报记者分析称。

经济导报记者统计，同样以2017年的数据为例，长清当年挂牌供应土地共有7宗，面积合计为5宗，面积合计为21.5万平方米，地上最大建筑面积35万平方米，只有章丘同期的七分之一左右。而且，由于长清很多土地在拍卖时溢价率超过100%，需要现房销售，这进一步延缓了长清的住宅供应，使长清楼市供应紧张的关系很难被扭转。

章丘、长清两个卫星城土地供应量的巨大差异，决定了两地楼市的未来走势会有所不同。但朱江也认为，从长期看章丘的楼市还是没有问题的。“章丘自身的经济基础及其与济南产业的互动更好一些，随着章丘自身购买力的提升及济南主城内低价房的消耗，章丘市会慢慢再次迎来机会。”朱江向经济导报记者说道。