济南

面粉面包双高温 杭州买房公开摇号抑制倒卖房号乱象

2018年04月09日来源:华夏时报行业动态责任编辑:youzhibo

继上海、成都、西安等城市之后,杭州也宣布实施购房摇号政策,从4月4日起,杭州新申领预售证的楼盘,要通过委托公证机构摇号的方式销售商品房。

想买到房要么托关系、递条子,或者找黄牛花数十万买房号;买不到新房的,转向二手房市场。实施摇号购房前,一房难求成为杭州楼市鲜明的写照。这边新房供应节奏跟不上,开发商不愿、推迟上市;另一面市场需求持续旺盛,一定程度上形成了卖方主导的市场。中指院分析师认为,这种局面下,很容易对刚需置业人群形成挤压。

土地价格高企,被认为是开发商推迟上市的原因之一。而面粉市场也的确火热,三月底杭州拍出一幅101亿总价地王。该地王经过长达12个小时拉锯,其结果在第二天凌晨才揭晓。4月4日另一幅地块,也经过七个小时竞价,才出了结果。浙江大学房地产研究中心主任贾生华认为,政府部门有必要综合施策,建立长效机制,以促进楼市平稳健康。

向“无房家庭”倾斜

杭州房管局在最新的政策中明确,开发商应一次性公开销售当期准售房源。当意向客户登记数量超过准售房源时,开发商应联系公证机构采取公证摇号的方式,产生选房家庭和选房顺序号,并按序售房。

在细则中杭州房管局还指出,应对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障。对于“无房家庭”,房管局明确:是指在杭州限购范围内无自有住房的家庭。不过未婚、2018年4月4日后离异单身,以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”,并不在“无房家庭”的政策倾斜范围内。

业界认为,实施公开摇号售房政策,与杭州新房销售过程中加价、搭售、炒房号有不小关系。

有杭州地产界人士告诉记者,具备购房资格的购房者,去年以来想在杭州买到房面临重重困难。

一位杭州购房者告诉记者,改善需求的购房形势相对还好,但对刚需购房者,买房相当困难。很多楼盘对首次置业者提出首付六七成甚至一次性付款要求,还可能提出其它附带条件,其对刚需置业人群的压力可想而知。

“一次性付清可能只是门槛之一,搭售车位费也是小意思。如果看中的楼盘你没有‘房号’,前面说的跟你都没关系。一些楼盘要拿到房号有人递条子、托关系,找不到关系的,要通过其它途径才可能拿到房号。房号少的二三十万,多的听说甚至可能高达四五十万。”这位杭州购房者说,

既然一房难求,一些楼盘高价出售的房号从哪里流出来的?就此问题,有购房者表示当买家表示出购房意愿时,会有黄牛向有购房意愿的买家询问,也有一些在售楼处周边的二手房中介或其它代理机构以个人名义出售房号。

一个令人深思的现象是,购房者花费几十万向黄牛购买来的房号,这些资金并不被列入首付款或购房总额中。可是能买到房号的绝大部分购房者,却默认了这一代价。

这其中的蹊跷,被指与杭州楼市一、二手房的价格倒挂有关。记者了解到,杭州不少地区二手房的价格比新房价格要高,一些热点板块二手房每平米单价可能会比新房高好几千。

中指院杭州首席分析师高院生指出,一般来讲同区域、相近地段的新房会比二手房贵。但当前一二手房倒挂的格局下,同区域二手房却比新房价格高好几十万。在对预售证严格管理下,市场上形成了这样一种预期,新房价格比二手便宜,只要能买到就是赚到。因此无论是自住还是带有投资需求的买家,大量涌入市场。

“此外,买了房号的,一些购房者可以贷款买房,而未必需要一次性付清。可以适当减轻购买新房的压力,这应该也是房号被炒起来的原因之一。”一位不愿具名的分析人士说。

面粉、面包市场两旺

买不到新房,不少置业人群转而投向二手房市场。而三月底杭州的二手房市场交易,可谓相当火爆。

在杭州出台摇号细则前一周,杭州3月25日—31日期间二手房的成交量在几天里暴涨近二倍。

据杭州透明售房网数据,三月杭州二手房日均成交量不到300套,3月28日杭州明确将出新房摇号政策后,杭州二手房连续四天交易量出现井喷:28日成交501套,29日635套、30日一天的成交量高达766套。

出台摇号细则后,4月5日杭州二手房签约量骤降至83套,4月6日则只签约了4套。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,杭州公证摇号买房的政策,一定程度上遏制投机炒作,向刚需购房提供了相对更公平的购房环境。

不过高院生认为,如果不能改变市场强烈看多的预期,在杭州楼市供应量节奏放缓的背景下,能否根本扭转短期供需失衡的局面还有待进一步观察。供应,是其中的重要一环。

有房企表示,对价格严格管理的预售证制下,很多同行开发的楼盘不愿上市,或选择推迟上市。

“一是土地成本较高,可销售端价格管得严,项目利润很薄,有的可能算不过帐。再者,从走势看大家都认为杭州在城市建设和经济增长有诸多利好,后市还会上扬,现在放量并不合算。手头不缺资金的,能推迟的多少都会向后放一放。”杭州奥体板块一个楼盘市场部人士说。

土地成本,成为开发商推迟上市,以及市场看多杭州楼市一个重要指标。就在杭州出台新房摇号细则前,三月底杭州拍出了今年的总价地王。

从3月30日下午1点30开始拍卖,杭州萧山钱江世纪新城13号地块经过长达12个小时的鏖战,最终在3月31日凌晨才揭晓了结果:保利以101亿元的价格拍下。该地块不仅成为今年杭州的总价地王,是杭州第二高总价地王,也创下杭州拍地史上耗时最长的纪录。

杭州总价地王历经12小时的“难产”,反映出当前杭州土地市场一些特征,对及对楼市的影响。这块地虽说溢率价不高,只有48%;但101亿的总价和3.22万元/平方米的单价都不低。

既然溢价率不高,为何拍了12个小时的地,到第二天才出结果?

4月4日临平北山拍下的地块,经历很相似。经过7个小时,多达302轮竞价,华润以1.38万元/平方米单价竞得前述地块。

有杭州地产界人士透露,这与杭州土地市场的变化有关。

高院生指出,如果土地价格持续走高,加之购房者持续看涨,杭州购买新房困难的现象可能还会持续一段时间。

“摇号细则出台,的确给刚需置业者提供了相对公平的机会。但如果新房市场供应量不足,短暂平息后,看多的预期可能会再次走强。如果能在商品房供应、预售证价格管理及土地供应端进行综合调整,将对扭转市场看多预期产生重要作用。”高院生认为。

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