济南

揭秘!济南地铁沿线资产增值热点——闫千户抢得“首班车”

2018年04月09日来源:楼盘网本地楼市责任编辑:wf

众所周知,轨道交通交汇点的上盖是一个人流最大、城市商住配套最完善、人与空间连接最密切,最具投资潜质的复合空间。当济南正式步入地铁时代,我们通过分析济南轨道交通规划图,可以看到未来——济南这座地铁上的城市将发生翻天覆地的变化,这些地铁沿线正在成为新的投资热点。

R2线有四大热点地区

济南地铁建设备受社会关注,在近期召开的济南市交通运输工作会议上,济南轨道交通集团有限公司副总经理周建国通报了3条R线的最新建设情况。

周建国介绍,3条R线目前已全面开工建设,其中R1线实现‘高架通’,11座车站全部封顶,计划2019年开通运营;R2线加快征地拆迁、市政迁改等工作;R3线14台盾构机下井始发,2020年开通运营。

据了解,目前济南地铁共规划8条线路,其中南北向为R1线、R3、M2、M4线,东西向为R2、M1和M3线,另有一条环线。对于M线情况,去年11月的消息是M1、M2、M3线已基本上完成了初步设计,达到了施工招标的条件。

从济南市交通委的上述表态来看,R线建设要明显快于M线,而从线路走向来看,R1、R3分列济南市区东西边缘,对疏导城市交通压力的整体效果并不明显,唯独R2线横贯济南东西,一旦通车将快速改变济南城市公共交通格局。

众所周知,轨道交通交汇点往往是地产升值最快的区域。从济南轨道交通规划图上可见,R2线与R1线和R3线的交汇处,分别位于王府庄和西周家庄,都在2环以外的偏远地区,短期内升值空间有限。

所以分析哪些地铁线路交汇处升值空间较大,就必须结合R2线与M线的重合区域,也就是闫千户(R2与M1)、长途汽车站(R2与M2)、腊山(R2与M3)、历山北路(R2与M4)四个站。

 在R2线途经的4大地铁线路交汇处,闫千户地铁站有望最早投入使用,从周边情况看,大型批发市场外迁,以及济南“第二金街”、济南国际医学科学中心建设,都为周边叠加了蹭蹭利好。不过遗憾的是,周边可供投资的新建楼盘凤毛麟角。

从四大交汇处的投资价值来看,闫千户位于济南老城区范围内,毗邻济南西市场商圈,在配套设施方面已非常成熟,同样长途汽车站也位于老城区以内,配套相对成熟,但作为济南人流客流集散地,整体环境较差,目前长途汽车站尚无外迁计划。

腊山和历山北路也都属于可投资性较高的地区,其中腊山位于西外环附近,距离市立五院只有两站路,除了学区外其他尚可,而历山北路虽然区域概念极佳,但问题是,目前M4线似乎并未被纳入近期建设规划。

闫千户周边现大量利好

继续分析R2线投资利好,我们把目光聚焦在可能性最大的闫千户地铁站周边,会发现这块区域近期可谓利好不断。

在交通方面,闫千户周边最近的最大利好是批发市场外迁,熟悉周边情况的人可能都知道,这里是济南市批发市场比较集中的区域之一,平时会有很多大型车辆通行,交通压力大,同时居住环境也较为复杂,人口流动性较大。

而根据济南市发布的济南市城市商业网点规划修编(2016-2020),诸如济南堤口路果品批发市场、济南八里桥蔬菜批发市场、老屯汽配城、老屯农副产品市场等批发市场,也都将在2020年前外迁。

同时,在衣食住行方面,闫千户向东不到两公里的西市场商圈也将被“重金升级”,打造济南市“第二金街”。

据了解,济南市去年6月提出打造高标准打造纬十二路—阳光新路一线商圈计划,将投资超过350亿元,在5公里的路段上打造苏宁广场、远洋未来里、五里牌坊等大项目,相当于每1公里造价70亿元。

图为西安苏宁广场

此外从已有的商业体看,向北有和谐广场、连城国际、大润发,向南有华联商厦、嘉华购物广场、西市场,济南主城区西部几乎所有大型购物中心、仓储式超市,等集中在“第2金街”沿线。

而从医疗养生等方面看,闫千户西侧8公里处,济南西部投资最大的项目——济南国际医学科学中心将有望年内开工建设,按照济南市规划,这里将建成京沪之间的医学科研高地和大健康产业高地,汇聚国内一流医疗机构,解决山东居民去北京治疗疑难杂症的问题。

图为济南国际医疗中心效果图

此外还有一大不能忽视的利好,就是济南国际医学科学中心建设对吴家堡片区的拆迁,已带动了西部房价的上涨,据了解去年秋天以来,西客站片区房价已整体上涨超过20%,而随着拆迁工作的深入,涨价楼盘很可能从西客站向东蔓延。

新开盘住宅只有两个

利好重重,闫千户周边也引发了各路开放商的关注,如龙湖、保利、万科、力高、路劲、重汽等开发商,都已前来安营扎寨。

从新建项目来看,由于周边土地少有,尽两年罕见招拍挂。目前周边预售的新盘只有两个,一个是力高开发的君御世家,另一个是龙湖地产开发的龙湖·天琅,均紧邻闫千户地铁站。

其中,龙湖·天琅是龙湖地产在济南为数不多的“天字号系列”,即龙湖产品线中的高端住宅产品,目前只有140㎡、170㎡两种面积的户型,定位纯改善类高端社区,市场主要为高净值人群。

从周边配套来看,该楼盘距离济南市立五院仅1公里路程,距离省立医院西院也只有约两公里路程,此外向西步行10分钟就是被誉为“济南氧吧”的济南森林公园,可满足晨练和日常健身、休闲运动的需求。

此外,针对高净值人群对生活品质要求较高的特点,龙湖·天琅在设计上强化了住宅的私密性以及公共空间的审美标准,在一梯两户的基础上做了电梯双开门的设计,并按照五维景观标准,对户外景观进行了提升。

有业内人士人分析,虽然主城区西部已大兴土木20年,但高端住宅项目仍处于少有状态,而在地产调控和改善性需求逐年增多的背景下,纯高端项目将得到更多高收入家庭的垂青。

  • 意向区域
  • 价格