揭秘！济南地铁沿线资产增值热点——闫千户抢得“首班车”

众所周知，轨道交通交汇点的上盖是一个人流最大、城市商住配套最完善、人与空间连接最密切，潜质的复合空间。当济南正式步入地铁时代，我们通过分析济南轨道交通规划图，可以看到未来——济南这座地铁上的城市将发生翻天覆地的变化，这些地铁沿线正在成为新的投资热点。

R2线有四大热点地区

济南地铁建设备受社会关注，在近期召开的济南市交通运输工作会议上，济南轨道交通集团有限公司副总经理周建国通报了3条R线的最新建设情况。

周建国介绍，3条R线目前已全面开工建设，其中R1线实现‘高架通’,11座车站全部封顶,计划2019年开通运营;R2线加快征地拆迁、市政迁改等工作;R3线14台盾构机下井始发,2020年开通运营。

据了解，目前济南地铁共规划8条线路，其中南北向为R1线、R3、M2、M4线，东西向为R2、M1和M3线，另有一条环线。对于M线情况，去年11月的消息是M1、M2、M3线已基本上完成了初步设计，达到了施工招标的条件。

从济南市交通委的上述表态来看，R线建设要明显快于M线，而从线路走向来看，R1、R3分列济南市区东西边缘，对疏导城市交通压力的整体效果并不明显，唯独R2线横贯济南东西，一旦通车将快速改变济南城市公共交通格局。

众所周知，轨道交通交汇点往往是地产升值最快的区域。从济南轨道交通规划图上可见，R2线与R1线和R3线的交汇处，分别位于王府庄和西周家庄，都在2环以外的偏远地区，短期内升值空间有限。

所以分析哪些地铁线路交汇处升值空间较大，就必须结合R2线与M线的重合区域，也就是闫千户(R2与M1)、长途汽车站(R2与M2)、腊山(R2与M3)、历山北路(R2与M4)四个站。

 在R2线途经的4大地铁线路交汇处，闫千户地铁站有望最早投入使用，从周边情况看，大型批发市场外迁，以及济南“第二金街”、济南国际医学科学中心建设，都为周边叠加了蹭蹭利好。不过遗憾的是，周边可供投资的新建楼盘凤毛麟角。

从四大交汇处的投资价值来看，闫千户位于济南老城区范围内，毗邻济南西市场商圈，在配套设施方面已非常成熟，同样长途汽车站也位于老城区以内，配套相对成熟，但作为济南人流客流集散地，整体环境较差，目前长途汽车站尚无外迁计划。

腊山和历山北路也都属于可投资性较高的地区，其中腊山位于西外环附近，距离市立五院只有两站路，除了外其他尚可，而历山北路虽然区域概念极佳，但问题是，目前M4线似乎并未被纳入近期建设规划。

闫千户周边现大量利好

继续分析R2线投资利好，我们把目光聚焦在可能性最大的闫千户地铁站周边，会发现这块区域近期可谓利好不断。

在交通方面，闫千户周边最近的最大利好是批发市场外迁，熟悉周边情况的人可能都知道，这里是济南市批发市场比较集中的区域之一，平时会有很多大型车辆通行，交通压力大，同时居住环境也较为复杂，人口流动性较大。

而根据济南市发布的济南市城市商业网点规划修编(2016-2020)，诸如济南堤口路果品批发市场、济南八里桥蔬菜批发市场、老屯汽配城、老屯农副产品市场等批发市场，也都将在2020年前外迁。

同时，在衣食住行方面，闫千户向东不到两公里的西市场商圈也将被“重金升级”，打造济南市“第二金街”。

据了解，济南市去年6月提出打造高标准打造纬十二路—阳光新路一线商圈计划，将投资超过350亿元，在5公里的路段上打造苏宁广场、远洋未来里、五里牌坊等大项目，相当于每1公里造价70亿元。

图为西安苏宁广场

此外从已有的商业体看，向北有和谐广场、连城国际、大润发，向南有华联商厦、嘉华购物广场、西市场，济南主城区西部几乎所有大型购物中心、仓储式超市，等集中在“第2金街”沿线。

而从医疗养生等方面看，闫千户西侧8公里处，济南西部投资最大的项目——济南国际医学科学中心将有望年内开工建设，按照济南市规划，这里将建成京沪之间的医学科研高地和大健康产业高地，汇聚国内一流医疗机构，解决山东居民去北京治疗疑难杂症的问题。

图为济南国际医疗中心效果图

此外还有一大不能忽视的利好，就是济南国际医学科学中心建设对吴家堡片区的拆迁，已带动了西部房价的上涨，据了解去年秋天以来，西客站片区房价已整体上涨超过20%，而随着拆迁工作的深入，涨价楼盘很可能从西客站向东蔓延。

新开盘住宅只有两个

利好重重，闫千户周边也引发了各路开放商的关注，如龙湖、保利、万科、力高、路劲、重汽等开发商，都已前来安营扎寨。

从新建项目来看，由于周边土地少有，尽两年罕见招拍挂。目前周边预售的新盘只有两个，一个是力高开发的君御世家，另一个是龙湖地产开发的龙湖·天琅，均紧邻闫千户地铁站。

其中，龙湖·天琅是龙湖地产在济南为数不多的“天字号系列”，即龙湖产品线中的高端住宅产品，目前只有140㎡、170㎡两种面积的户型，定位纯改善类高端社区，市场主要为高净值人群。

从周边配套来看，该楼盘距离济南市立五院仅1公里路程，距离省立医院西院也只有约氧吧”的济南森林公园，可满足晨练和日常健身、休闲运动的需求。

此外，针对高净值人群对生活品质要求较高的特点，龙湖·天琅在设计上强化了住宅的私密性以及公共空间的审美标准，在一梯两户的基础上做了电梯双开门的设计，并按照五维景观标准，对户外景观进行了提升。

有业内人士人分析，虽然主城区西部已大兴土木20年，但高端住宅项目仍处于少有状态，而在地产调控和改善性需求逐年增多的背景下，纯高端项目将得到更多高收入家庭的垂青。