2018年，济南房价的“321”与“21 ”

最近一段时间以来，很多朋友在第一线微信留言后台一直咨询关于房价的问题，关于房价这个问题，历来第一线文章里讲的不是很多，第一线日常专注于济南城市区域宏观发展的分析。今天，第一线就来谈谈进入2018年，济南的房价体系。2018年，济南房价将进入321模式，321与21体系并存运行。

首先，进入2018年新年伊始，济南房地产市场出现新的气象。济南土地市场接连放出多宗土地。2018年后首批居住用地孙村片区中烟南侧地块4宗土地挂牌出让让很多刚需者看到了未来新的住房租房模式。推出的孙村地块要求开发商拿地建住宅商品房后，需自持70年产权，只租不卖，这也是济南首宗租赁住房用地。由此可见，未来，济南房地产市场上的租售同权政策还将会继续延续下去，还将有类似的地块上市供应，而北京所倡导的房子是用来住的，不是用来炒的宗旨精神也将得到持续的贯彻执行。

随着2017年济南的一些土拍高价地块在2018年逐步上市，很多一线开发商的高端住宅系列产品比如别墅、带装修洋房等将成为济南房价制高点，这些住宅产品价格比如别墅等将会迈入3万元的门槛。本身这些一线开发商锁开发的高端住宅产品就不是面向普通刚需人群的。下面，沈醉就带着大家简要的看看2018年济南的那些高端高价住宅产品。

一、龙湖原著系。龙湖在唐冶围子山区域要开发原著系列别墅产品。目前唐冶围子山片区属于该唐冶最为优越的地段，先期有银丰集团开发的悦珑府别墅项目，银丰悦珑府别墅项目单价目前已经接近3万元，并且根据实际市场反馈，销售还是很不错的。而龙湖在围子山区域开发的原著系列将是该产品系列首次进入济南房地产市场。龙湖在别墅园林艺术(比如五重园林)的打造以及2016年提出的“八法二十四式”等园林艺术方面上还是具有较高的水平。

作为龙湖地产别墅中的巅峰系作品，原著系如同中国别墅塔尖的明珠。龙湖第一代原著有代表作：颐和原著;第二代原著代表作：双珑原著、湘风原著;第三代原著代表作：西宸原著、天宸原著;第四代原著代表作：景粼原著、狮山原著。此次龙湖原著系列住宅产品四代演进升级并首次进驻唐冶片区，相信在济南唐冶的围子山片区别墅项目也将给济南的高端别墅产品带来一股新风，并树立标杆。

二、万科翡翠系。万科在唐冶拿地将会开发高端翡翠系列。作为万科最新高端作品系，一定意义上翡翠系在万科内部占据着很重要位置，翡翠系列在万科内部的定位一般为：1.占据城市的核心地段;2.致力打造以居住为主的城市生活性都会综合体;3.匹配社会知识精英阶层的物质精神需求。

目前万科翡翠系在全国一线城市开发的很多产品也是很有代表性。比如在上海开发的较为知名的万科翡翠滨江、翡翠公园、翡翠雅宾利、翡翠江湾、翡翠别墅;在北京开发的万科翡翠公园、万科翡翠长安等在上市之初都是受到很多人的关注。此次，万科翡翠系进军济南，相信也将让很多济南人重新认识万科这个品牌。

三、泰禾院子系。泰禾集团在2017年8月11日以总价15.62亿元竞得济南高新区汉峪片区出让的B-05地块、A-13地块、A-14三块地块。根据协议，交易完成后泰禾获得三幅地块的开发建设权，这也标志着泰禾“院子系”产品正式进入济南。济南市汉峪片区南部山环水绕，群山连绵，环境资源得天独厚，周边无大的污染源，是济南东部新区的生态宜居绿谷。资料显示，此次泰禾竞得的3宗土地连成一片，紧邻着龙洞风景区，环境优美，具备优质居住价值。放眼济南东南，汉峪片区称的上是土地。此次泰禾集团在汉峪地块将要开发院子系高端住宅产品也将给济南高端住宅市场带来一股较强的冲击力。泰禾“院子系”的高端住宅产品特点主要是以中国皇家院落为蓝本，形成媲美宫殿建筑的大美院落，缔造了新中式院落别墅。

泰禾院子系建筑单体一般采用新中式风格运用中式元素：灰瓦粉墙、围合布局、前庭后院，建筑细部注重传统建筑的符号运用，木色凸花窗、中式屋檐、中式宅院门第、镶铜雕花木门、以及抱鼓石和砖雕等传统经典装饰，营造出高雅、宁静、舒适的居住氛围。

所以，综上可以看出，除了沈醉上述举出的几个例子以外，还有像在CBD片区的万科大都会项目、CBD仁恒项目、CBD龙湖项目以及金科在汉峪片区要开发的博翠高端项目、碧桂园集团在张马片区开发的别墅项目等等，这些项目构成了济南高端住宅第一集团，并且这些产品由于定位人群高端，在售价方面，大部分高端别墅等产品将会突破3万元的界线，可以说随着这些高端产品的问世，济南房价321体系将坐实。在此，就像很多朋友讲的一样，房价是由很多买房者所决定的。

那么，至此问题就来了，既然这些高端住宅产品坐实了济南房价321体系，那么面对普通工薪刚需，还有哪些选择。2018年的济南房地产市场上，对于普通刚需来说，21是主要的选择区间，也就是说3距离你们还是很远的。在2018年，由于限价政策的持续以及限价地块的推出，对于普通刚需来说，你们面对的产品价格还将主要是21格局，目前在工业北、西客站、雪山、唐冶、华山等片区，还有很多楼盘的价格在15000元每平以下，还有一些楼盘均价在12000元每平左右，这部分低价土地卖的限价房还将会持续一段时间，这部分楼盘的两室以及小三室还是比较适合普通刚需的。

第一线相信随着济南中疏支持北垮的进行，随着未来大量租赁住房的供应上市，未来新济南人也将有更多的住房选择，届时，租房还是买房也将成为摆在很多济南人面前的选择。 而不管怎样，2018年，济南已经开始进入321时代，在这一年，21和321将共同存续，不同行业层次的朋友们也将面临不同的选择。