济南限购限贷限售齐上阵 地价翻番封顶才能卖房

二套房认定标准再收紧只要用过房贷再买算二套

杀伤指数:★★★★★

原文:济南市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。

解读:二套房房贷首付提高到60%,并不是什么新招。2011年2月至2015年3月的四年间,济南二套房贷款首付比例一直是60%。只是最近两年在去库存大背景下,才把二套房首付比例降下来。

关键在于二套房认定上。此前,济南市各大银行对二套房的认定有松有紧。宽松时只认贷,即只要家庭名下的住房贷款已还清,再次贷款购房就按首套房算。严格时认房又认贷,即名下有一套房了,不管贷款是否结清,再次申请贷款买房,最低首付都按二套房执行,即40%。最新出台的房贷政策,又追加了一条:只要此前有过贷款买房记录,再贷款买房,就按二套房首付比例执行。

驻济一家银行的信贷经理坦言,这是一记狠招,堪称史上最苛刻的认定标准。哪怕现在名下没房子了,只要之前贷款买过房,现在想买房,一律算二套房,最低首付款比例60%,而且利率在基准利率的基础上上浮10%。贷款记录从人民银行的系统里一查就行,对购房者来说,几乎没办法规避。

用过公积金,贷款利率上浮

杀伤指数:★★★★

原文:二套房商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

解读:之前新房房贷最长可贷30年,除非贷款人年龄超过35岁,无法在65岁前还清贷款。二手房贷款期限和房龄有一定关系,但多数可贷30年。此次房贷期限一刀切缩短,商业贷款最长年限缩短至25年。少了5年的还款期,意味着月供要有一定幅度提高,还款压力加大。

另外,公积金贷款还补了一刀。跟商贷一样,有过公积金贷款记录的,再申请公积金贷款也算二套房,首付比例提高到60%,而且利率还上浮1.1倍。2012年时,济南曾规定首次使用公积金贷款买第二套房,首付最低六成,但利率没上浮过。这一次可谓一记组合拳,首付和利率双重打压。用过两次及以上公积金贷款的,暂停发放贷款。

外地家庭购房,首付最低六成

杀伤指数:★★★★★

原文:非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%,商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

解读:对外地户籍购房者来说,这无疑是坏消息。就算买一套总价150万的房子,起码得拿出90万的首付款。而非济南户籍的购房群体多数是刚需族,如外来务工人员、留济的大中专毕业生等,首付比例从之前的30%提高到60%,会令相当一批刚需群体止步于首付款。

“堵住了外来炒房者的同时,也对刚需族造成了不小的杀伤力。”业内人士称。

取消“提公积金缴维修金”

杀伤指数:★

原文:取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

解读:2016年3月7日起,济南住房公积金管理中心调整政策,允许提取住房公积金缴纳住房维修资金。众所周知,住房维修资金是在交房时就必须缴纳的一笔费用,相当于给房子交了一份养老保险,济南市规定,带电梯的住宅按120元/平方米的标准收取,如果是100平方米的房子就得12000元。此前,这笔钱缴完后,可提取一次公积金。这次政策调整后,就取消了这一短命的购房“福利”。

下证不满两年不准卖

杀伤指数:★★★★★

原文:限购区域内自本通知施行之日起购买的住房,必须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

解读:这其实就是限售。政策本质上是抑制投资购房者倒卖房屋从中获利。分析人士认为,限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业,而限售主要冲击的是自持卖房人群。2016年各城市楼市升温,吸引大量投机投资者进入。2年内限售,等于把投资者锁定了,投资成本大幅提高,房子难以用来炒了。

限售大招大概始于3月25日厦门市出台商品住宅“限售”政策,记者粗略统计,截至4月12日,起码有13个城市先后出台了“限售”政策,包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等。观察这些城市的政策可以发现,限购、限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年;限售一般为2-3年。

本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的:将活跃的楼市需求冻结并后置,避免快进快出的投机炒作行为;为楼市后续政策调整争取更多时间,如房地产税立法、不动产登记等。

长清章丘加入限购阵营

杀伤指数:★★★

原文:除了主城区之外,将长清区、章丘区纳入限购范围,本次及此前已出台的调控政策一并执行。

解读:济南主城区限购后,未进入限购范围的章丘房地产市场火得一塌糊涂。早有声音呼吁将章丘纳入限购范围。此前长清虽不在限购范围内,但在计算家庭住房套数时,在长清拥有房产也是占名额的。这次政策打补丁,东西两个卫星城首次进入限购状态,势必对当地过热的市场泼一瓢冷水。

从土地市场来看,特别是章丘该降降温。今年2月,章丘出让住宅用地,热门地块的楼面地价一路拍到了4000多元/平方米。房价涨幅丝毫不亚于去年的主城区,出现非理性购房的苗头,二手房市场毁约现象不少。因此,业内人士认为,采取限购等政策非常及时和必要。

地价翻番封顶才能卖房

杀伤指数:★★★★

原文:优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则,实施精准供地,平抑土地市场。同时,引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件,居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价,当竞买人报价超过最高限价时,按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

解读:土地市场也出大招了。相比去年的“济八条”,这次的措施操作性更强。济南一家房企的负责人表示,土地溢价率与预售条件挂钩,算是创新性的政策。目前,住建部和国土部要求库存低于6个月的,加快工地节奏,同时严格禁止出现新的。这对地方政府来说是个不小的考验。济南这次出台的新政策,溢价率超出100%,封顶才能卖房,溢价达到150%,必须建成竣工验收通过后才能卖。没有限地价竞房价,因为后期操作中不好监管和控制。但是限地价,竞修路等基础设施、建学校医院等公益设施,是比较好掌控的。恐怕是很难再出现了。

捂盘炒房两年禁拿地

杀伤指数:★★★

原文:依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构,一经查实,依法从严从重处理,开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,中介机构吊销营业执照,并列入失信企业“黑名单”。

解读:这一禁令也不新鲜,之前喊过很多次。业内人士认为,如果真的落实到位,从严从重处罚,这是一大利器。从惩戒措施来看,可谓严厉,开发商停止预售和网签,2年内禁止拍地。中介机构则直接吊销营业执照,打入黑名单,关键在落实。监管力量可能有限,可以发动群众的力量,鼓励举报和曝光。