“意料外”的500亿和“意料中”的1000亿---专访新城控股董事长王振华

新城控股(601155.SH)2016年上半年以优异的成绩单引发关注。1至6月，公司累计销售面积约269.40万平方米，累计合同销售金额约280.5亿元，同比去年增幅达144%，净利润8.52亿元，同比增幅超86%。于此同时，公司还正式将全年业绩目标由400亿上调至520亿。如此突出的业绩，令新城不仅跑赢大市，更是再次巩固其位居行业前20的地位。

此外，新城于6月推出的国内首个商业综合体的资产证券化项目，以及在资本和金融领域的一系列布局也令人瞩目。

新城对这些动作有何解读，对“千亿战略”又有何期许?《第一财经周刊》于日前采访了新城控股董事长王振华。

Q：新城控股2016年上半年业绩跑赢大市，这是您意料中的吗?

A：新城在2015年的销售业绩就很不错，但是没想到今年的形势比去年还要好很多。现在这个销售结果是稍稍出乎我们的意料，但也符合新城的发展势头。

今年年初新城公布业绩目标为400亿，上半年已经达成全年目标的70%。

新城曾经预设了3年目标，即自2015年开始，至2017年达成500亿目标。而这一目标今年即将完成。目前，新城已上调全年销售目标至520亿。以一般房企上、下半年业绩4：6的完成率来看，如果市场没有发生什么特别的变化，新城完全有信心完成全年目标。

整个市场是经过了几年时间逐渐回暖的。2014年市场复苏的当年，新城即完成300多亿销售额，年增长率达30%以上。

2015年，基于中央政府采取的宽松灵活的财政政策及货币政策，将刺激地产行业的这一预期，新城拿了多幅地。同时，在住宅领域，新城积极布局一、二线城市并采取区域深耕的战略，将目标锁定在上海、南京、苏州、杭州等高增长的热点城市。

截至2016年中期，公司在上海、江苏、浙江等地的土地储备占集团土地储备总量超70%。

期间，新城也观察到，随着城市区域的改变，乃至城市中不同板块的增长量及存货量的改变，房企也在发生根本的变化。作为资金密集型行业，往后，大的房企将越发壮大，小的房企会被逐步淘汰。2015年，地产100强企业所占据的市场份额已达43%，而到今年上半年，更是达到了53%。

Q：有观点认为，商业地产在近年明显过剩，其高估值也令人存疑，您是如何看待商业地产的未来走势?

A：在目前来说，商业地产数量虽然多，但是区域性分布依然不是很平均。所以，我认为，在未来可能会有一个区域性的结构调整。

此外，我还认为，未来市场缺的不是购物中心，而是专业的商业物业管理团队。这样的专业管理团队在大陆市场上存在的时间并不长，也就20年左右，当时由新世界、太平洋百货、凯德等企业引入理念。时至今日，他们所培养出来的专业人员数量，远远不足以满足每年几百所规模激增的购物中心的需求。所以这是一个人才洼地，相信在未来，商业物业管理团队的重要性将趋同于地产城市公司和项目公司。

今明两年，新城也将整合商业地产管理团队，规划运营体系，并在未来几年中，新城有意加大合作，通过新城品牌和产品体系，输出管理，从小股操盘、轻资产运作的路径来加大新城商业地产的市场占有率，打造有特色的商业综合体项目。

新城计划在2016年开业的商业项目累计将达11个。今年下半年即将开业的新城吾悦广场包括：海口、南昌、安庆、金坛、成都等5个项目。预计2017年，将有9至10个吾悦广场开业。根据公司目标，此后每年新增的商业项目至少保持在10-15个。至2020年，商业项目开业及在建数量将达到100个左右，并由此进入商业地产的第一梯队。

Q：能否请您介绍一下青浦吾悦广场创新的轻资产模式?

A：新城控股将上海青浦吾悦广场作价10.498亿的价格，转让上海东方证券资产管理有限公司发起设立“东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划”。

这是国内商业地产领域首例以大型商业综合体为目标资产的REITs项目。新城此次推出的资产证券化项目，对国内商业地产轻资产运营模式而言是一次创新。与之前别的企业以ABS方式设定的回购机制不同，青浦吾悦广场REITs项目是有回购权利，但没有义务。

这项计划产品依“优先-次级“的结构设计，将资产划分成ABC三类，A类资产获AAA评级，B类资产获AA+评级。目前此产品受到市场各类投资人的广泛认可，以2倍数以上的超额认购完成发行。

新城看重这项探索对公司未来资产运作的借鉴和推广意义。

Q：在产品方面，新城会有什么样的变化或创新?

A：在住宅领域，在原有四大产品线的基础上，新城在今年正式推出了全新的住宅产品线——璞樾系。璞樾系是目前新城控股最顶尖的产品线品牌，填补了新城控股高端豪宅品牌的空白，丰富了新城控股的货架战略，也是新城控股进军千亿俱乐部的必由之路。

在商业综合体方面，我们希望通过标杆商业的试点，将新城吾悦广场打造成为集文化、自然、生态的有特色的商业综合体，以弥补目前市场缺少有特色的综合体项目的现状。目标将新城吾悦广场打造成为中国体验式商业的领导品牌。

Q：新城业务板块的未来发展路径是什么?

A：新城控股已经确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角、环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局。在这几大区域中，全国85%的经济总量都产生于此。

目前，新城的天津、北京的城市公司都已成立，今年还将有计划地在珠三角成立城市公司，现在已进入土地拓展的前期工作。

区域优势将是新城最为重点的考量指标。一个区域如果没有对周边很强辐射力的话，就会因为无法补血而慢慢衰落。

在这些城市群中，我最看好深圳。深圳的根基是创新驱动能力，近年来，它的创新优势呈爆发式增长。深圳的很多经济指标是超越上海的，我想未来深圳将成为中国最大的城市之一，且会带动珠三角周边城市的快速发展。

Q：新城设立住宅地产与商业地产双轮驱动战略布局依据是什么?

A：身处大经济区，受益于资源集中于长三角核心城市高弹性的良好前景，我们一直在加速奔跑。

从目前形势来看，10月，在即将召开的十八届六中全会上，可能会出台一些区域性的调整政策。所以，我们会在热点区域加速布局。同时，密切审视货币政策，及其它政治和经济动向。

从新城的战略层面来说，我们主要考虑两点。一是根据中央的经济政策动向，紧随大趋势。第二，还是要研究对市场的把握度。新城有自己的研发团队，会对每个区域的每一个城市，从存量到增量进行逐一研究并形成报告。

到2020年，新城设定的销售目标是千亿。当然，一些上市公司已经达到千亿多的销售额，可是每年仅4%的净利润，在我看来是没有意义的。我希望新城的千亿目标更具有质量，在保持规模的同时，保持利润的同步增长。新城自己开发了一套基于手机APP的系统。通过该终端，管理层可以迅速查阅到新城每个项目的动态利润。现在，我们的动态净利润率还是保持在行业比较领先的水平。

比照新城目前每年40%至50%的增长速度，千亿目标完全是有可能在2020年甚至之前完成的。

Q：房企布局金融产业已是大背景大基调，新城会有哪些布局?

A：房地产与金融双向融合是未来行业发展的大趋势，而且房地产具有金融属性，金融化的趋势十分明显。

这也是新城今年的发展基调。新城正在积极布局“大金融”,除了可以获得稳定的财务投资回报，还可以实现自身业务的多元化发展。

比如，公司通过联合发起国峰人寿布局保险业务，就是瞄准该项投资在获得相关部门批准设立后，能够实现规模化收入并实现预期盈利。中国保险业发展处黄金期，净利润预计增长近73%,另外，国家也在出台各项扶持和政策，鼓励民营资本进入保险业务，势必推动保险业的迅速发展，在这样的背景下发起成立保险业务，也是公司从长远发展考虑的战略布局。

此外，资本及金融运作对于目前主业有很好的支持和助推作用，比如前述的REITs的操作可以实现商业地产轻资产化运营，盘活资产;与平安银行合作产业投资基金，合作拿地降低风险和资金压力;定增募资38亿元加码地产业务，使公司的资产结构将得以优化等。

公司还于3月和8月分别完成2016年公司债券(第一期和第二期)的非公开发行，第一期30亿元的票面加权利率为5.18%;第二期20亿元的票面利率仅为4.48%。这些资本运作，都将有助于公司负债成本持续降低，债务结构进一步优化，为公司提供强有力的资金保障。

新城B转A后的首次股权激励计划也将于近日推出。这项股权激励计划拟以6.9元每股的价格向公司董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干(不包括独立董事、监事)共计59人授予合计4200万股限制性股票，通过对核心员工进行股权激励的长效机制，确保公司业绩的不断增加。

此外，我们还会适当考虑布局海外投资。其实在2年前，公司的母公司就在美国投了2个项目。今年，我们还会考虑在美国和东南亚地区的投资。希望能通过海外的投资机会，平衡人民币贬值所带来的风险。