胡伟俊:房价涨势趋缓周期欲见顶 买房时机何时到

近期频出，房价还会涨么，房子还能买么?本期《首席对策》专访麦格理集团大中华区首席经济学家 中国首席经济学家论坛理事:胡伟俊。胡伟俊先生作为美国加州大学的经济学博士，本科和硕士分别就读于复旦大学世界经济系及北京大学光华管理学院应用经济系，他曾在美国银行美林证券和中金公司从事中国经济以及全球经济的研究工作。在2015年《机构投资者》中国区经济学家排名，以及彭博通讯社的中国经济预测排名，均名列前茅，今年，他的研究及调研兴趣聚焦于房地产市场及中国的债务问题，观点得到业界及学界的广泛认可。

近期频出，房价还会涨么，房子还能买么?中国的房价在过去15年上涨了接近10倍，保持了房价只涨不跌的不败神话。但从价格看，当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓，房价周期顶部已现。

胡伟俊就房价趋势的问题对《首席对策》表示：本轮地产周期接近顶部，回调可期，明年房地产可能会进入一个下行的周期。但是我觉得从结构性角度来说，对中国经济来说更重要的是解决一个是土地供应失衡的问题，另一个是金融产品供应不足的问题。房价上涨也跟中国的金融产品供应不足有关系，老百姓没有地方去投资，这个是更加重要的。

平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。全国房价普涨的背后，不同城市的上涨逻辑存在结构性差异，但历年房价波动呈现出明显的周期性趋势，第一，我们知道虽然现在房价还是在涨，但是房价的环比上涨速度是在放缓的，第二，根据历史经验，看到每当频出的时候，往往是这一轮快要结束的时候。政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策，上海9月有望出台新政，不谋而合的是，有机构研究预测：2016年四季度至2017年一季度，部分城市房价即将停止上涨，转而进入回调期。从开发看，房地产资金来源收紧，开发速度亦明显放缓，行业即将迎来新一轮调整。

以下为《首席对策》专访实录：

一财 李策：您之前提到过一个观点，中国房价没有泡沫。但从我们普通老百姓对房价的感知而言，房价不可谓不高。此外一种流行的说法是，货币宽松导致房价虚高。您能否再为我们阐明房价没有泡沫的逻辑?

首席 胡伟俊：我说中国房地产市场没有泡沫，我觉得这个是要分时间点的，比如说我们讲今年之前房地产的价格，从全国来说，它可能泡沫不是很大，因为我们看到全国性过去十几年房地产价格涨了八九倍，老百姓的收入也涨了八九倍，所以从这个角度来说，收入等于慢慢把它的高的价格抵消掉了，所以从这个角度来说可能泡沫不是很大。但是你说最近一段时间，我们看到最近拍出的，这些比较像泡沫，但是你说它最后是不是泡沫，还关键取决于在于最后老百姓的收入能不能跟上来，我觉得这是重要的。我在讲中国房地产没有泡沫，我更想强调的是中国房地产的价格过高，泡沫是一个需求的现象，什么叫泡沫?泡沫就是说我觉得它价格未来会更高，所以我现在买，所以大家把这个价格买上去了，所以这个预期就实现了，所以这个叫泡沫，这个是需求因素。但是我认为中国房地产市场，最大的问题在于供给面，供给面的意思是说中国在比如像上海这样的地方，它有很多人口流入，它的供应是不足的，所以它的价格很高很高，因为有太多的需求追逐太少的供应。但是在中国很多三四线城市，它的供应是过剩的，所以它的问题在于它的需求是不足的，但是供应太多，所以它有高库存的问题。所以我想中国有没有泡沫这个问题，可能都不是最主要的，最主要的对于房地产的问题在于中国的供应是失衡的，这个我觉得是非常重要的问题。甚至另外一方面，我觉得中国房地产价格最近上涨很快，另外有一个很大的原因，我想大家也看到了，中国的金融产品供应是不足的，对老百姓来说可以买什么?他很多时候钱多只有买房地产，他缺少很多金融产品的供应，这个也导致了房价在上升。所以我认为房价是一个非常复杂的因素，它既有泡沫这种心理上的因素，又有供应的因素，又有金融产品缺位的因素，所以它是一个综合的因素，我们很难说它这个时候有没有泡沫，或者没有泡沫。

一财 李策：我们看到今年以来一线房价又出现从一波猛涨，上涨趋势有向二线城市轮动的势头。并且7月新增居民中长期贷款超过新增贷款总量，上海静安中兴地块又出现了新的，您认为这是房市最后的狂欢，还是新一轮上升通道的开端?

首席 胡伟俊：我认为在这段时间，比如我们看一个短周期，未来一两年的时候，我甚至觉得这一轮房地产上涨的高点都差不多，快要到，甚至马上要过去，为什么这么说呢?第一个我们看房价的环比上涨，我们知道虽然现在房价还是在涨，但是它的环比上涨速度是在放缓的，这是第一。第二，我们看历史上的时候，你看到每当频出的时候，往往是这一轮快要结束的时候。所以我认为接下来这一波可能未必说接下来房价继续会有一个特别大的上涨，但是您也提到了，最近的很多新闻，其实我也蛮忧虑的，其实对于开发商来说，我相信他们自己也有一些赌博的成分在里面，因为对他们来说，如果他们现在不去拍这个地，他手下的人可能就没有工作做。但是他如果去买这个地的话，他又觉得，像你刚刚说静安区那个楼面价都卖到10万多，可能他最后保本的售价可能达到15万，这个对他来说是一个很大的问题。虽然我说这一轮房价上涨的大周期可能快要走到尽头了，可能到明年房地产可能会进入一个下行的周期，但是我觉得从结构性角度来说，对中国经济来说更重要的是解决我刚刚说的，一个是供应的问题，就是说你怎么在供应不足的地方增加供应，供应过剩的地方减少供应，这个是按照中国的土地制度、户口制度，这个很重要的。第二方面，我刚刚说到，房价上涨也跟中国的金融产品供应不足有关系，老百姓没有地方去投资，你这个怎么在金融方面有一些突破?我觉得这个是更加重要的。

一财 李策：您提到很多房地产商，目前他们也存在赌博的心理，认为这轮的房地产周期已经快到头了，但是就您来看，您觉得明年会不会有一个下跌的趋势?

首席 胡伟俊：第一方面，中国房地产很难讲一个全国的趋势，你需要讲每个地方的情况是不一样的。第二，这一轮其实跟上一轮不太一样，现在政府对房地产态度也是比较矛盾的，一方面我们知道今年2、3月份的时候刚刚放松过，它其实真的不希望房地产下滑太多。另外一方面，现在我们看到房地产频出，现在的政策，特别是货币政策开始慢慢往中性走，跟前两轮力度比较大的打压还是不一样。但是房地产现在可能是一个最热的时候，我相信接下来一段时间会慢慢降温。

一财 李策：因为没有一样东西是只涨不跌的，既然我们的土地供应有问题，

供给侧结构性改革能否在土地供应方面做些改善?

首席 胡伟俊：我觉得这个相对来说是比较困难的，因为我们知道供给侧改革本质上就是比较小型的国企改革，它主要现在处理的是一些产能过剩的行业，那些亏损的国企，对于亏损的国企来说，你要改革它是比较容易的。但是比方说你要改革中国的土地供应制度，那可能是比较困难，因为土地供应制度不是它一个东西，它牵涉到中国的户口制度，牵涉到中国的社保制度，牵涉到中国土地制度，农村和城市建设用地这些分配，这是一个非常复杂的系统。所以我觉得在短期内，这方面的改革可能需要一段时间。

一财 李策：今年以来一线房价又出现从一波猛涨，上涨趋势有向二线城市轮动的势头。有知情人士称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。9月或出台新政。此外有消息称上海银监局8月早些时候已与银行开会沟通，讨论调整房地产政策。有知情人士称，上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。9月或出台新政。此外有消息称上海银监局8月早些时候已与银行开会沟通，讨论调整房地产政策。

首席 胡伟俊：我觉得是这样子的，就像你刚刚说的是非常对，现在慢慢从一线到二线在蔓延，很大程度上是因为大家一方面看到一线城市涨的很快，蔓延到二线，一方面很多人不能买一线，比方他没法买上海，他去买苏州，他去苏州对冲一下房价上涨的风险。我觉得调控是在那边的，但是我觉得可能更加重要的是你接下来这个土地的供应怎么让一线的城市增加一些供应，比方说人口流出的地方，你可以减少一些供应。我觉得这个可能是对于中国整个经济来说是比较重要的。

一财 李策：我们看到中国股市近十余年来的整体表现远逊于美英等发达国家，甚至也比不上巴西、印度等发展中国家。从外汇占款和银行结售汇数据来看，资本净流出趋势尚未消退，并且您认为，中国作为投资目的地，在全球范围内是否还具有竞争力?

首席 胡伟俊：我觉得这个问题是两方面，因为我对香港、海外的资本市场比较熟悉，你看香港股市其实是远远跑输其它的发达国家市场，甚至其它的新兴市场国家的，但是这个问题是这样的，如果你把香港的中国的企业分成两部分，一部分是国企股，一部分是民企股，你不投国企，只投民企，你的回报是不错的，不比其它地方差的。关键是香港股市大部分都是中国的国企，国企这几年，中国当然有结构性的压力，我认为也有海外投资者对中国经济的特点不了解的原因，导致了整个中国的，包括银行，包括其它大的国企，他们的估值在不停地下移，就导致了整个中国的股市表现不如其它的国家。我认为接下来如果你要说从大的宏观面来说，让中国的股市对其他国家的投资者更加有吸引力，那你最重要的是更有竞争力的民企在慢慢起来。我给你举个例子，比方说福布斯五百，里面差不多有20%，就是100家左右的公司是中国的企业，里面民企可能只有10%，大概9-10家民企，其它全是国企，而且中国在里面的民营企业也不够大的，你把中国最大的民企跟韩国前三比，可能韩国更大，如果接下来中国这些大的民营企业可以慢慢做大，比方说韩国有3家大的企业，中国有30家大的民营企业，整个对于海外投资者的观感就完全不一样了，我觉得这是第一个，最重要来说，中国经济的增长落实到的是公司上面，因为投资者不可能买一个股票GDP，他可能去买一些公司，你有没有这样好的公司起来，有竞争力的公司起来，这个对海外投资者是最最重要的。我觉得第二个，比较短期的就是人民币的贬值预期，因为现在中国债券市场的利率比全球要高，全球30%的债券其实是负利率，是负的，为什么海外投资者仍然不愿意去买中国的债券呢?我认为最大的原因，对他来说就是有一个贬值的预期，这个问题可能需要一段时间，让大家慢慢来消除这个疑虑，我认为过去六个月，海外市场对中国人民币贬值预期已经大幅削减了，但是你仍然需要更多的时间让大家慢慢放下这个疑虑。

一财 李策：今年10月1日，人民币将正式加入SDR货币篮子。您认为人民币加入SDR是否能缓解人民币贬值压力?官方说我们要维持人民币的稳定，您认为接下来包括人民币纳入SDR，还有G20、美联储加息的预期，对于人民币汇率的稳定有什么样的影响?

首席 胡伟俊：我们第一方面看到中国最近房价涨的很快，有资本外流的压力，当然对人民币有压力。但是另外一方面，我们也要看到，其实现在全球经济也都没有增长，其它国家都在负利率，相对来说对人民币汇率有一个支撑的作用。虽然我相信现在在国内还是有很多人觉得人民币有贬值的预期，但是我个人认为这个问题其实是不一定的，很难说接下来人民币每年都是贬3%到5%，我非常不认同这个观点，我甚至觉得，如果你看三年的话，人民币兑美元升值的可能性更大。这是第一个，第二个，但是你在市场上要消除人民币的贬值预期也是比较困难的，我觉得有两部分是比较困难的，一部分从国内的老百姓来说，他确实看到房价涨了很多，他看到房价涨了很多的时候，他觉得我这套房子就值100万美元了，在上海很容易就值100万美元了，这样的话他觉得人民币会贬，这是中国老百姓普遍的想法。但是从海外投资者来说，他就看图嘛，你看图的话，人民币从2014年到现在基本上在一个贬值的区间里面，这时候你跟他说人民币不会贬值，他也未必会相信。所以我觉得从这两点来说，你要慢慢消除大家对人民币贬值的预期，一方面房地产不一定是泡沫，房地产价格快速上升，可能需要什么时候可以慢慢慢下来。第二，人民银行可以在市场上让人民币有更多的波动，慢慢消除大家一个单向贬值预期，因为你现在看图的话，它明显还是有一个贬值的趋势在那里，你要把这个趋势去掉。我认为这个是非常重要的，为什么这么说呢?我们看到最近中国民间投资也是比较弱，国有企业投资比较强，我认为民间投资弱其实跟人民币贬值预期都是有关系的，因为我接触到很多民营企业家，他跟我说，他觉得人民币每年贬3%到5%，从这个角度来说，你可能未必想在国内投资，你不想有国内的人民币资产，你想投到海外去，因为人民币贬值就给你5%的收益了，你海外随便投什么，投个2%、3%的收益，也有7%、8%了，在国内是比不上的。所以我觉得现在从货币当局的角度来说，怎么消除大家对人民币贬值的预期，我觉得这是一个挑战。

一财 李策：虽然“去杠杆”这个词语常见于官方文件中，但我国债务率仍然不断上行。根据社科院数据，中国债务率已达到250%。在GDP趋势下行，国企造血能力不足，地方政府偿债压力增大的情形下，您认为我国目前债务率是否合理?未来债务率将呈现何种走势?未来爆发债务危机的可能性有多大?

首席 胡伟俊：其实这个问题是海外投资者对中国最关心的问题，我一直认为单纯讨论中国的宏观债务率，现在可能大家都说250%，我也同意，但是我认为这个意义不是很大的。因为中国的债务结构，主要是一个结构性的问题，它跟海外不一样的。第一，中国的企业债非常高，但是中国的企业债务80%都是国有企业的债务，国有企业后面有政府的隐形担保，这跟西方市场经济国家债务的问题是不一样的。第二，在西方国家，它如果债务出现问题，它真的会出现银行挤兑的，但中国的话，我们知道特别是大的银行都是国有的，不太可能会出现银行挤兑的情况。所以我认为对中国来说，讨论宏观债务负担有多重，甚至讨论中国债务危机可能性有多大，我认为其实意义并不是特别大，我觉得更有意义的是包括中国债务为什么这么高，我认为中国债务之所以这么高，就是因为个，它的金融体系是有问题的，它金融体系主要就是银行融资，银行贷款嘛，这是一方面。另外一方面，中国的储蓄率非常高，中国储蓄率为什么非常高?可能最后牵涉到老百姓要存钱去买房，他要存钱去养老，考虑到一系列中国国有企业的垄断，最后导致了这个国家老百姓消费很少，储蓄率很高，你储蓄率很高，你这个金融体系又是完全是银行来主导的，就是债务融资，最后当然债务就很高了。这个我觉得是中国债务高最关键的本质的原因。